一、报告期内公司从事的业务情况　　公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”的服务理念，以“一体两翼-生态+科技”战略为引领，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。　　物业基础服务：公司以“合理设计... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”的服务理念，以“一体两翼-生态+科技”战略为引领，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。
　　物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。
　　物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。
　　社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
　　企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
　　资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。
　　产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值；陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
　　住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。
　　非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
　　案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
　　顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
　　1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
　　2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，行业规模扩张转向提质增效、精细化运营。在市场与政策双重驱动下，数字化、智慧化加速渗透，服务向社区增值等多元领域延伸，市场竞争趋于理性，行业整体迈向高质量发展。
　　1、政策端多维赋能提供转型引导
　　2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生深远影响。2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。
　　此外，服务融合成为政策引导的重要方向。此前，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》，倡导“物业服务+生活服务”模式，养老、托育、餐饮、家政等业态与物业加强融合。中央首个养老服务纲领性文件明确“社区+物业+养老服务”路径，要求将社区养老服务纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新场景。
　　市场规范方面，各地同步完善维修资金使用、车位管理、物业退出等细则，破解行业治理顽疾，推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型。
　　2、市场端告别高速增长，聚焦质效提升
　　伴随房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业告别规模高速扩张阶段，迈入提质增效的调整期。据中指研究院的数据，截至2024年底，全国物业管理行业管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将增长至近380亿平方米，行业总营收规模已突破1.7万亿元，超越部分传统服务业，彰显出强劲的发展潜力；但行业增速明显放缓，百强企业管理面积均值同比增速为2.18%，营收增速也降至5%以内，“存量时代”特征愈发显著，全面迈向质量与效益并重的新发展路径。
　　行业格局加速优化，许多企业退出低密度、高协调成本的项目，聚焦核心城市群，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”。头部企业放缓外拓步伐，深耕在管项目提效，中小企业生存压力加剧，行业洗牌提速，整体朝着精细化运营、差异化服务的方向迈进，构建存量时代的核心竞争优势。
　　3、服务端提升品质多点发力
　　2025年，物业企业在服务品质提升上积极作为，多维度探索突破路径，力求在“存量时代”契合业主不断升级的需求。服务模式创新上，“弹性定价”机制开始推行，物业企业提供详细服务清单，打破传统固定收费模式，业主按需选择并定价，既化解“质价不符”质疑，又为企业提供高品质服务奠定经济基础。同时，物业企业不断拓宽服务边界，将服务从维修、保洁等基础刚需，向新婚布置、宠物投喂、社区养老等多元场景延伸，打造更贴合需求的服务体系。
　　科技应用为服务品质提升提供了有力支撑，AI摄像头、智能传感器、智慧服务平台等数字化设备应用，实现小区安全、设施设备运行的实时监测与高效管理。借助智能巡检设备、AI客服、数字维保系统等工具，物业服务实现从被动转向主动预判、前置处置，提升了服务响应速度和质量。
　　尽管客户满意度行业均值受部分物业企业低价竞争策略影响，但标杆企业依托智能化技术赋能、多元化增值服务布局，客户满意度仍维持高位水平。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司主动寻求战略升级，积极布局新兴赛道，持续夯实“住宅、商写、城市服务”全业态发展，全面推进战略落地。
　　报告期内，公司实现营业收入186,228.66万元，实现归属于母公司净利润为9,924.96万元，同比上升353.09%.实现扣非归母净利润4,546.96万元，较去年同期上涨11.36%。
　　（一）战略升级深耕拓新局
　　近年来，随着人工智能、具身智能技术的快速发展，叠加政策对AI科技发展、智慧化应用等方面的大力支持，物业服务场景正成为AI科技技术落地的重要场景。基于此，公司主动寻求战略升级，以“一体两翼-生态+科技”战略为引领，以物业基础服务为一体，生态和科技为两翼，凭借基础服务筑牢发展根基，生态业态拓展服务边界，科技赋能驱动创新发展，将人工智能、具身智能等前沿技术深度融入物业服务全链条，推动一体两翼业务的深度融合，实现公司高质量发展。
　　1、“一体”——物业基础服务
　　报告期内，公司持续完善市场拓展组织架构，积极优化项目布局。全年新签项目92个，新签面积1,141.59万平方米。从业态结构看，新签面积中住宅项目占比10.61%，商写项目占比60.61%，城市服务项目占比28.78%，其中商写项目面积占比较上年同期提升22个百分点。从区域布局看，新签面积中江浙沪区域占比76.15%，较去年下降16个百分点。新签项目业态与区域结构的变化，主要系公司主动加大江浙沪区域外非住业态的拓展力度所致。
　　截至报告期末，公司总签约项目681个，总签约面积9,000.74万平方米。业态分布上，住宅项目占比60.63%，商写项目占比28.09%，城市服务项目占比11.28%；区域分布上，江浙沪区域面积占比84.69%，较上年度微降0.89个百分点，主要受新签项目区域结构变化影响。目前公司已完成住宅、商写、城市服务三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各类业态。
　　年内，公司新签多个代表项目，商写领域，公司成功签约中国移动通信集团浙江有限公司湖州全域，以及嘉兴、台州、杭州部分标段物业服务项目，浙盐杭州食盐配送有限公司杭配大楼园区、冠山数智产业园、各类物流园区等项目；城市服务领域，成功签约常熟文旅景区、龙游河生态公园三期、朗城村环卫、灵山景区等项目；住宅领域，成功签约维港名苑、尚璟名筑、温岭峻岭山庄、万年乐享城等项目。
　　2、“两翼”——多元增值生态
　　（1）物业增值服务
　　报告期内，公司持续深化专业企业服务能力，通过建立企业保洁标准化操作流程（SOP），提供定制化解决方案，确保流程科学高效；同时上线石材养护、高空幕墙清洗、空气治理等专项服务，精准适配客户多元需求。
　　在便民生活与房务服务方面，公司上线自营洗衣缝纫店“净邻衣舍”，开业5个月已服务业主3,000余位，完成衣物清洗超10,000件；全资子公司乐勤楼宇推出“第三方查验咨询服务”产品，打造多场景查验解决方案，全年通过市场化竞争获取业务28项；培育“无人机”房屋外立面安全评估服务，已取得民用无人驾驶航空器运营合格证，并成功中标蒋村花园等项目，服务面积超百万方。
　　新零售与供应链板块，公司打造全新品牌“寻山邻”，深入源头产地，通过全链路品控为用户探寻优质产品；持续加强“悦享供应链”体系建设，依托知味观、良品铺子、周黑鸭、采芝斋、船牌、UUKI等优质品牌，以“供应链服务+新零售”双线协同，对内深耕私域运营，对外输出供应链能力与高附加值产品，不断增强企业核心优势。
　　（2）资产管理服务
　　报告期内，公司住宿运营板块多举措降低整体租赁成本，目前在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率85%；产商运营板块以轻资产运营为主，打造“物业服务+资产运营”一体化模式，成功签约文鸿顾问咨询、之江未来社区顾问咨询项目。
　　2、“两翼”——科技投资落地
　　报告期内，公司为深化科技端“NacityRobotics”战略落地，投资云象机器人。本轮投资由南都物业领投，杭州高新金投控股集团有限公司下属伍零伍零基金跟投。投资完成后，公司将成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东。通过投资云象机器人，公司与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。一方面，公司可深度参与云象机器人的产品设计、技术研发、实地测试等重要环节，从自身需求出发定制化功能型机器人产品，在降本增效的同时优化服务流程，提升服务满意度；另一方面，云象机器人可依托公司全业态的应用场景，根据场景实际运行数据，加速产品迭代与技术升级，并不断构建“算法+硬件+场景”的闭环生态，推动人工智能、机器人技术在智慧物业场景的规模化应用。
　　5月，公司为进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力，联合浙大网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”，基金主要关注人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”生态圈企业及AI、具身智能等优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。
　　6月，“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。
　　10月，公司完成对境智具身智能科技（北京）有限公司的投资。通过本次投资合作，公司将依托在物业服务场景中的广泛布局，为境智具身的技术迭代与产品优化提供真实的落地环境和应用反馈。这种“技术+场景”的协同模式，不仅有助于加速具身智能在物业领域的应用探索，也进一步体现了公司以实际场景推动技术落地的长期投资逻辑。
　　（二）精益服务品质筑牢安全
　　公司围绕服务品质提升，持续开展专项与精细化运营。报告期内，在专项提升方面，开展“好房子、好服务、好邻里”品质专项提升行动，梳理三好服务清单，推动各项目对标落地整改；同时围绕供应商招标、服务方案优化等，实施集约型保绿一体化管理，覆盖五大区域63个项目。在标准建设与国际认证方面，参与制定国家标准《智慧城市基础设施-连接城市和城市群的快速智慧交通》，并通过ISO41001设施管理体系认证，接轨国际认证体系。在客户体验与服务深耕方面，持续开展“我为业主做件事”“聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”，梳理服务品质提升项，聚焦项目“常新、常绿、常亮”，完善服务细节，提升业主满意度。此外，公司将项目的安全平稳运营放在首位，积极开展“百日安全检查行动”，组织专业团队对消防设施、电气设备、公共区域等进行全面排查，对发现的问题及时整改，确保项目在安全方面无死角、无盲区。
　　（三）数智赋能强企精进人才力
　　公司立足行业深度转型期，以数智化、效能化、价值化为导向，通过组织优化、数智化赋能、学习型组织建设及文化凝聚，扎实推进人才力建设，为公司高质量发展筑牢根基。
　　报告期内，公司以数智化转型为引擎，全面推进组织与人力资源体系升级。在组织效能方面，推进架构扁平化，精简管理层级，推行项目集群化管理，构建“资源共享、专业协作、责任共担”的管理体系，实现属地项目集约化运营。依托数智技术强化资源统筹、数据赋能与风险管控能力，组织效能整体提升。在人才发展方面，上线数智化学习平台，形成覆盖员工全职业周期的“线上+线下”学习网络，通过直播课堂、专题研习、技能比武、专项赋能等方式沉淀业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。落地管家带教、师徒带教机制，针对管理层开展“服务提质增效”专题培训及管理读书会，加速人才成长。坚持价值化导向，推行差异化考核与动态管理机制，实现业务成果与团队激励深度联动，激发一线活力。紧跟市场趋势，引进年轻复合型人才，优化人才梯队结构，推进职业技能等级认定，提升关键岗位专业素养与持证率。在文化驱动方面，畅通员工沟通渠道，通过高管接待日、恳谈会、满意度调研等机制倾听员工心声，推动员工发展需求与组织目标深度融合。举办“西溪福行”等特色文化活动，营造积极的组织氛围。报告期内，公司获评“智联招聘年度优选雇主”及“杭州市物业行业雇主典范”奖项。
　　（四）数智聚力赋能内控提效
　　公司持续推进内部管理协同升级，完成人力、财务、采购三大共享服务体系的深化应用，打通数据壁垒，实现资源统筹调度与高效协同；同时构建数字化管理协同，以数据中台为基座，打通全业务链条，实现跨域协作与智能决策的闭环落地，驱动资源全域优化和多业务主体共生发展。此外，集采商城的上线以图形化交互方式引导项目采购，并对供应商货品铺排进行集中管理，替代了原流程审批的采购管理模式，有效提升了采购效率，降低了管理成本。
　　对客服务方面，公司持续提升智慧便捷水平。升级访客管理智慧化全场景服务，实现客户自助邀约、访客快速通行的服务闭环；完善缴费渠道，新增智能POS机、扫码盒子等应用能力，为客户提供多元便捷的体验。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。
　　（一）机制优势
　　公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
　　（二）品牌优势
　　公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。
　　公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2025中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2025中国物业服务企业综合实力20强”第18名、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”“2025中国物业品牌影响力百强企业”“2025中国物业高品质服务力百强企业”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第68名。
　　公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2025年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续多年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。
　　公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
　　（三）全业态服务优势
　　通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2025中国物业城市服务企业TOP10”“2025中国公建物业服务领先企业”“2025中国行政办公物业服务领先企业”“2025中国产业园区物业服务企业TOP20”“2024中国写字楼物业服务领先企业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。
　　近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务，荣获克而瑞物管、中物研协评选的“2025中国物业增值服务运营领先企业”。
　　（四）组织管理优势
　　优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统　　一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。
　　公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。
　　（五）智慧服务优势
　　公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建设，公司荣获克而瑞物管、中物研协、中物智库评选的“2025中国物业FM设施管理领先企业”“2025中国物业智慧物业服务领军企业”。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入186,228.66万元，同比上升3.15%；实现营业成本155,030.82万元，同比上升1.06%；实现归属于母公司净利润为9,924.96万元，同比上升353.09%，总资产为264,865.65万元，同比上升8.15%，其中归属于母公司所有者权益为119,087.71万元，同比上升9.04%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　在政策强引导、市场需求升级与行业自我革新的三重驱动下，物业行业历经从权责归位到标准重塑、从模式创新到秩序规范的变革，行业格局加速优化，迈入以“服务为本、品质为核、多元融合、良性竞争”为核心的高质量发展时期。
　　行业马太效应持续加剧，规范化、高品质成为物业企业立足的核心门槛。一方面，头部企业凭借品牌优势、标准化服务体系、全业态运营能力及资本实力，进一步抢占市场份额，尤其是在政策推动的物业服务质量提升行动中，头部企业更易获得优质项目，形成规模与品质的双向壁垒；另一方面，缺乏标准化服务能力、依赖低价内卷的中小企业，将因无法满足国家标准与业主需求逐步退出市场，而聚焦区域深耕、特色服务的中小企业，有望通过差异化竞争在细分赛道站稳脚跟。同时，随着城市服务、智慧园区、养老社区等业态的兴起，物业服务的应用场景不断拓展，多元业态融合的综合型服务企业将成为市场主流。
　　政策导向将引领物业发展方向。2026年3月“十五五”规划纲要发布，将物业服务纳入房屋全生命周期安全管理制度，改变其以往作为房产交付“附属品”的定位，推动服务融入建筑设计、建设、运维全流程，同时鼓励创新社区集成服务模式，促进物业与家政、快递等业态融合，聚焦智慧养老、到家服务等领域培育民生服务新增长点。针对行业低价内卷等痛点，“十五五”规划建议提出整治“内卷式”竞争，构建优质优价的良性市场秩序。2026年2月公示的《住宅物业服务规范》国家标准，则补齐了全国统一服务标准短板，明确基础服务内容、流程与量化指标，有效解决合同模糊、权责不清等问题，为行业监管提供依据，推动物业服务从“有”向“优”质变，匹配群众对美好生活的需求。
　　多元融合发展，社区集成服务打开价值新空间。政策鼓励物业创新社区集成服务模式，推动与家政、快递、养老等业态深度融合，聚焦全民健康、智慧养老、到家服务等民生刚需培育新增长点，物业服务将从传统的“四保一服”，升级为覆盖居民生活全场景的综合服务体系，增值服务成为企业盈利结构优化的核心抓手，品牌化、规模化的服务模式将成为行业发展主流。
　　(二)公司发展战略
　　公司秉持“深耕服务、生态赋能、智创未来”理念，以“一体两翼-生态+科技”为战略引领。一体为物业基础服务，以全业态布局筑牢发展根基，涵盖住宅、商写、城市服务三大领域，并通过“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌及标准化服务手册，系统构建全业态管理体系。生态翼聚焦物业服务核心场景，构建“产品链+产业链”双轮驱动的生态服务体系，产品链通过集成化供应链平台和双轨服务模式打通最后100米生活服务，产业链则以物业管理为基础，延伸至资产运营与综合设施管理，实现空间价值延伸。科技翼以投资引领围绕机器人、具身智能等产业链进行全栈布局，同时通过数智化平台建设提升运营效能与服务品质，推动公司高质量发展。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司将锚定经营指标、夯实管理根基、创新运营模式，以标准化规范服务流程、以数字化赋能业务落地、以专业化强化团队战力，筑牢服务品质、深化智能应用，保障全年经营任务高效落地、稳步达成。
　　1、三驱赋能稳拓市场
　　市场拓展工作将以完成公司下达的年度市拓指标为核心目标，围绕信息建设、专班管控、职能赋能三大方向系统推进。信息建设方面，搭建全流程数字化管理闭环，实施市场信息“星火计划”，构建网格化基础信息库，为精准拓盘提供数据支撑。专班管控方面，成立住宅、商写（金融）、公建三大专班，专项推进项目立项、执行投标、业绩达成及续聘协同等关键环节，为投拓全流程保驾护航，确保指标有效落地。职能赋能方面，加强市场营销培训演练，通过创新理念、实战踏勘、工具运用、行业交流等多维度内外训，持续提升团队专业能力，为达成拓展目标提供有力保障。
　　2、深耕生态服务致远
　　多元增值服务方面，将以“企业服务全生命周期深化”为主线，围绕企业服务、专业工程、零售供应链三大板块协同推进。家庭服务方面，依托“悦嘉家”平台优化线上推广，结合入户维修业务开展面对面服务转化，通过微改家业务提供从上门勘察到施工监管的全流程服务，打造“房帮快”品牌口碑。专业工程方面，推进弱电工程业务向半自营、全自营模式进阶，强化成本控制与过程监管，打造高利润产业。洗衣业务方面，推进“净邻衣舍”拓店计划，通过管家赋能与全员营销实现营收有效增长。零售业务方面，深化“寻山邻”品牌建设，整合头部供应商资源，面向大客户、物业渠道及礼品市场拓展，构建从产品选品、仓储物流到售后客服的全链路能力。通过各项业务的流程再造与服务升级，持续深化客户关系，提升品牌价值与复购粘性。
　　资产管理方面，全面梳理存量资产组合，通过系统性优化与分类施策，持续提升资产质量。创新推出灵活日租服务，以出租率为核心目标，推动存量资产实现保值增值。以紫金港云谷中心项目为试点，积极探索物业与招商运营一体化管理模型，形成可复制、可推广的运营范式。同步推进产业招商与企业服务标准化流程建设，健全集采管控机制，着力打造商业办公产业资源平台，提升资源整合与服务效能。结合品牌输出与顾问咨询业务，拓展轻资产发展路径，构建多元化收益结构，为集团可持续发展注入新动能。
　　3、数智赋能深耕服务
　　以价值为导向，聚焦标准建设与数智赋能两大方向，持续夯实运营管理基础。标准建设方面，进一步完善服务标准化体系，细化各业态服务场景的操作规范与质量标准，推进服务专家认证机制，打造专业人才梯队；同时开展“十项全能”培训，覆盖一线关键岗位，提升全员服务能力与执行水平。数智赋能方面，着力构建系统化数据报表平台，实现运营数据的精准采集、分析与可视化呈现，为管理决策提供有力支撑；加强系统培训赋能，推动数字化工具在项目一线的深度应用，提升工作效率与响应速度。通过标准化与数字化的深度融合，推动运营管理向精细化、智能化迈进。
　　4、深耕人才锻造骨干
　　面对行业存量竞争环境，公司坚持“以价值创造为核心”的人力资源战略，将“人才力”建设作为驱动公司长期可持续发展的关键引擎。2026年，公司将围绕“精益组织、人才焕新、科技赋能”三大主线，着力构建有能力、有担当、有未来的高素质人才队伍。
　　精益组织方面，公司深化组织效能提升行动，推进组织扁平化调整与编制优化，严控总部及后台人员规模，提升组织运营效率，将资源持续向一线服务端倾斜，以支撑服务提质，保障核心业务竞争力稳步提升。
　　人才焕新方面，以“年轻化与专业化”重塑核心服务力，聚焦打造兼具专业技能、多元背景与年轻活力的高潜力、高素质创新型人才队伍。重点优化项目经理、核心管家等关键岗位人才结构，按计划引入一定比例高潜青年人才，为组织发展注入全新活力。同时构建系统化人才培养培训体系，围绕岗位胜任力打造分层分类的培训课程，强化一线服务、运营管理等核心能力赋能，搭配高标准绩效管理与市场化人才发展机制，激活个体潜能。此外，深化推进企业文化建设，以文化凝聚团队共识、激发组织活力，推动形成躬身入局、协同奋斗的组织文化氛围，持续锻造高素质、高活力、高专业度的服务团队。以专业能力与文化软实力双轮驱动，赢得客户长期信赖，为公司经营发展筑牢坚实人才根基，夯实可持续发展的组织保障。
　　5、数字化创新升级
　　数字化工作将以价值创造为核心，通过数字化手段赋能业务，实现高效运营与管理提升。数字建设方面，重点推进市拓管理平台、AI客服满意度系统、网格绩效管理、AI车辆违停及数据报表五大项目。培训赋能方面，分岗位开展系统深度培训，并于二至三季度举办AI应用大赛，激发全员创新活力。品质强基方面，完成多个标杆项目打造，综合大检查整改率不低于95%，成立集团小组强化项目续聘保盘。同时，推进国家高新技术企业复审及新总部大楼装修等专项工作，为数字化运营提供有力支撑。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济风险
　　宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企业相关方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账款回收。
　　2、政策法规风险
　　政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。
　　3、市场竞争风险
　　受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会更加激烈。一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。
　　4、成本上升风险
　　随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。
　　5、安全责任风险
　　物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　2025年上半年，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，在市场与政策双重驱动下，发展态势呈现显著变化。　　1、政策端多维赋能提供转型引导　　2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生深远影响。自2024年国家发改委发布的《产业结构调整指导目录》将物业服务纳入“鼓励类”，首次明确涵盖住宅与非住宅全场景管理，2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。　　此外，服务融合正成为政策引导... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　2025年上半年，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，在市场与政策双重驱动下，发展态势呈现显著变化。
　　1、政策端多维赋能提供转型引导
　　2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生深远影响。自2024年国家发改委发布的《产业结构调整指导目录》将物业服务纳入“鼓励类”，首次明确涵盖住宅与非住宅全场景管理，2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。
　　此外，服务融合正成为政策引导的重要方向。此前，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》，倡导“物业服务+生活服务”模式，养老、托育、餐饮、家政等业态与物业加速融合。与此同时，2025年中央首个养老服务纲领性文件明确“社区+物业+养老服务”路径，要求纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新场景。
　　市场规范方面，部分城市前期推行的物业费限价、空置房打折等政策逐步调整，转向“优质优价”导向，推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型。
　　2、市场端告别高速增长，聚焦质效提升
　　伴随房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业告别往昔规模高速扩张阶段。根据中指研究院的数据，截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将增长至近380亿平方米，行业总营收规模已突破1.7万亿元，超越部分传统服务业，彰显出强劲的发展潜力。但在房地产市场深度调整的大背景下，行业增速明显放缓，百强企业管理面积均值同比增速为2.18%，营收增速也降至5%以内，“存量时代”特征愈发显著，全面迈向质量与效益并重的新发展路径。许多企业退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，聚焦核心城市群，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”，以提升整体运营质量。
　　3、服务端提升品质多点发力
　　2025年，物业企业在服务品质提升上积极作为，多维度探索突破路径，力求在“存量时代”契合业主不断升级的需求。服务模式创新上，“弹性定价”机制开始推行。物业企业提供详细服务清单，业主按需选择并定价，既化解“质价不符”质疑，又保障企业合理利润，为提供高品质服务奠定经济基础。同时，物业企业不断拓宽服务边界，将服务从基础的维修、保洁向新婚布置、宠物投喂、社区养老等多元场景延伸，力求全方位融入业主生活。
　　科技应用也为服务品质提升提供了有力支撑。借助AI摄像头、各类传感器、智慧服务平台等，物业企业实现对小区安全、设施设备运行的实时监测与高效管理。此外，通过智能巡检设备、AI客服、数字维保系统等的使用，实现从被动服务向主动服务的转变，提升了服务响应速度和质量。
　　在客户满意度调查中，尽管行业均值因部分物业企业低价竞争等因素小幅下降，但标杆企业凭借智能化技术赋能与多元化增值服务体系构建，满意度仍维持高位。
　　（一）公司主营业务情况说明
　　公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，“生态+科技·Nacity Robotics"战略为引领，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。
　　物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。
　　物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。
　　社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
　　企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
　　资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。
　　产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
　　住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。
　　非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
　　案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
　　顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
　　1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
　　2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025上半年，公司主动寻求战略升级，积极布局新兴赛道，持续夯实“住宅、商写、城市服务”全业态发展，全面推进战略落地。
　　报告期内，公司实现营业收入91,373.24万元，归母净利润12,994.77万元，较去年同期上涨532.87%。扣非归母净利润5,536.06万元，较去年同期上涨2.80%。
　　（一）“生态+科技”战略引领，深化智慧布局
　　1．战略升级
　　近年来，随着人工智能、具身智能技术的快速发展，叠加政策对AI科技发展、智慧化应用等方面的大力支持，物业服务场景正成为AI科技技术落地的重要场景。基于此，公司主动寻求战略升级，以“生态+科技·Nacity Robotics"战略为引领，通过"基础服务筑牢底盘、增值服务拓展边界"的多元业务生态，构建"生态赋能科技落地、科技反哺生态升级"的双核驱动模式，将人工智能、具身智能等前沿技术深度融入物业服务全链条，推动科技与生态的深度融合，实现公司高质量发展。
　　2．投资落地
　　报告期内，公司为深化战略落地，投资杭州云象商用机器有限公司（以下简称“云象机器人”）。本轮投资由南都物业领投，杭州高新金投控股集团有限公司下属伍零伍零基金跟投。投资完成后，公司将成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东。通过投资云象机器人，公司与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。一方面，公司可深度参与云象机器人的产品设计、技术研发、实地测试等重要环节，从自身需求出发定制化功能型机器人产品，在降本增效的同时优化服务流程，提升服务满意度；另一方面，云象机器人可依托公司全业态的应用场景，根据场景实际运行数据，加速产品迭代与技术升级，并不断构建“算法+硬件+场景”的闭环生态，推动人工智能、机器人技术在智慧物业场景的规模化应用。
　　5月，公司为进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力，联合浙大网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”，基金主要关注人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”生态圈企业及AI、具身智能等优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。
　　6月，“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。
　　（二）生态构建筑底，夯实发展根基
　　1．物业基础服务
　　报告期内，公司持续完善市场拓展组织架构，深化区域聚焦战略。上半年新签项目41个，新签面积491.64万方，其中江浙沪区域面积占比91.98%。截止报告期末，公司总签约项目674个,总签约面积8788.83万方，其中江浙沪区域面积占比85.88%，较2024年底提升0.3个百分点。
　　从业态分布来看，截止报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比63.10%，商写项目占比26.55%，城市服务项目占比10.35%；上半年新签约面积中，住宅项目占比13.74%，商写项目占比59.73%，城市服务项目占比26.53%。
　　报告期内，公司亦新签多个代表项目，商写领域，公司成功签约中国移动通信集团浙江有限公司湖州全域，以及嘉兴、台州、杭州部分标段物业服务项目，浙盐杭州食盐配送有限公司杭配大楼园区、如皋宝林科技园等项目；城市服务领域，上半年成功签约常熟文旅景区、龙游河生态公园三期、朗城村环卫等项目；住宅领域，成功签约北杭宸章府、维港名苑、尚璟名筑等项目。
　　2．多元增值服务
　　（1）物业增值服务
　　“悦市集”方面，公司结合品牌活动、传统节日、时令特色等策划运营社区文化活动市集和便民服务市集，开发尝试运营新场地，拓展沟通外部物业，共计完成62场摆展，收入超百万；到家服务方面，截止披露日，公司线下洗衣门店“净邻衣舍”成功开业，下半年正式进入运营状态。积极探索新领域，首次开展无人机外墙检测服务，获得甲方好评，并在多个项目持续推广；新零售方面，上半年重点打造品牌联名产品，年货节、端午节等节礼销售破千万，同时新增打造“市场化供应链平台”，多维度构建起“产品创新-场景销售-供应链支撑”的业务闭环；房修服务方面，公司积极开展市场化拓展，深耕承接查验、房修代理服务，继续开展适老化改造，上半年合计收入超800万；企业服务方面，更新企业服务手册2.0版本，积极拓展公司内外项目，报告期内，企业服务合同签约超500万，其中第三方企业增值服务占比超30%。
　　（2）资产管理服务
　　报告期内，公司住宿运营板块多举措降低整体租赁成本，目前在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率83%，较2024年末略有提升；产商运营板块以轻资产运营为主，打造“物业服务+资产运营”一体化模式，上半年成功签约文鸿顾问咨询、之江未来社区顾问咨询项目。
　　（三）精耕细作，提升服务品质
　　公司始终以提升服务品质为核心，多个维度扎实推进各项工作，全力为业主营造安全、舒适、和谐的环境。公司深知“安全无小事”，始终将项目的安全平稳运营放在首位。为进一步筑牢安全防线，公司积极开展“百日安全检查行动”，组织专业团队对消防设施、电气设备、公共区域等进行全面排查，对发现的问题及时整改，确保项目在安全方面无死角、无盲区；公司提出“一年一策、一项一策”的精准服务理念，深入调研业主的实际需求，针对不同项目特点、业主的需求差异等因素，制定个性化的服务方案，对各项服务内容进行细化和优化，让服务更贴合业主的生活所需，切实提升服务的针对性和有效性。
　　存量项目接管工作是上半年的重点任务之一。公司出台了《存量项目进驻标准化操作指引》，为保障新接管的存量项目顺利进驻，公司提前介入，组织专人全面了解客户的需求和期望。在接管过程中，迅速落地客户关注的现场品质改善动作，针对业主反映的痛点、难点问题，第一时间组织力量研究解决方案并采取相关举措。同时，加强与业主的沟通引导，及时告知各项工作的进展和成效，有效提升客户体验感。
　　（四）聚焦组织效能，强化人才建设
　　为切实贯彻“以客户为中心”的服务理念，提升服务品质，公司着力构建“资源共享、专业协助、责任共担”的新型项目管理模式，推动属地项目的集约化管理，建立了项目专业合伙机制；设立项目群，打造“1+N”核心管理团队，通过团队成员的专业互补，共同攻坚克难，实现了管理的集约化。
　　在人才队伍建设方面，公司将提升员工综合素质作为重点，致力于打造学习型组织，并积极鼓励员工进行学历提升，不断充实自己，为公司的发展储备更多高素质人才。
　　此外，管家带教体系在上半年全面落地，通过经验丰富的管家对新人进行手把手带教，帮助新人快速熟悉工作流程和业务技能，为公司管家队伍的建设注入了新的活力，也为提升客户服务质量奠定了坚实基础。
　　为凝聚团队力量，营造“幸福南都快乐奋斗”的活力氛围，公司举办了以“与春同行步步福临”为主题的西溪福行活动，不仅丰富了员工的业余生活，更增强了团队的向心力和凝聚力。
　　（五）数字化赋能，筑智慧服务基石
　　报告期内，公司贯穿数字化建设全周期推进工作，全面推动各项业务向智能化、高效化转型，为物业服务品质的提升注入科技动力。
　　为提升物业服务数字化程度，公司成功上线缴费小程序，不仅显著提升了收费工作效率，更让业主的缴费体验得到优化，实现了便捷高效的缴费服务；为保障管理区域内项目各类关键设备安全稳定运行，提升日常巡检效率，公司推动设施设备巡检系统上线，实现管理规范化和数据可追溯，让设备管理更具科学性；全面上线新收入中台系统，通过信息化平台提高项目服务效率，实现服务过程的数据化监控；上线财务共享平台实现了“合同数据可查、付款进度可控、资金风险可视”的全链路闭环管理，为财务工作的精准化和风险防控提供了有力支持。
　　此外，集采商城的上线是采购模式的突破，商品以图形化交互方式引导项目采购，并对供应商货品铺排进行集中管理，替代了原流程审批的采购管理模式，标志着采购模式向数字化、规范化迈出了关键一步。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。
　　（一）机制优势
　　公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
　　（二）品牌优势
　　公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。
　　公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2025中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2025中国物业服务企业综合实力20强”第18名、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”“2025中国物业品牌影响力百强企业”“2025中国物业服务华东品牌企业30强”“2025中国物业管理上市公司20强第16名”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第68名。
　　公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2024年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续多年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。
　　公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
　　（三）全业态服务优势
　　通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2025中国物业城市服务企业TOP10”“2025中国公建物业服务领先企业”“2025中国行政办公物业服务领先企业”“2025中国产业园区物业服务企业TOP20”“2024中国写字楼物业服务领先企业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。
　　近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。
　　（四）组织管理优势
　　优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。
　　公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。
　　（五）智慧服务优势
　　公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建设，公司荣获克而瑞物管、中物研协、中物智库评选的“2025中国物业FM设施管理领先企业”“2025中国物业智慧物业服务领军企业”。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。

　　四、可能面对的风险
　　1、宏观经济风险
　　宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企业关联方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账款回收。
　　2、政策法规风险
　　政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。
　　3、市场竞争风险
　　受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会更加激烈。一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。
　　4、成本上升风险
　　随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。
　　5、安全责任风险
　　物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年迎来公司成立三十周年，在整体宏观经济环境变化、行业竞争加剧的背景下，公司坚持行稳致远发展基调，秉持“创百年卓越服务企业”的愿景，坚定“让生活更美好”的使命，恪守“客户第一”的核心价值观，围绕“一体两翼”融合发展，持续推进“住宅、商写、城市服务”全业态发展，深化“1+N”区域布局，以“五有四力”行动，全面推进公司战略落地。　　报告期内，公司实现营业收入180,547万元，归母净利润2,191万元，扣非归母净利润4,083万元。　　（一）品牌换新服务升级　　2024年4月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，焕新公司ogo，提升公司品牌形象。以美好... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年迎来公司成立三十周年，在整体宏观经济环境变化、行业竞争加剧的背景下，公司坚持行稳致远发展基调，秉持“创百年卓越服务企业”的愿景，坚定“让生活更美好”的使命，恪守“客户第一”的核心价值观，围绕“一体两翼”融合发展，持续推进“住宅、商写、城市服务”全业态发展，深化“1+N”区域布局，以“五有四力”行动，全面推进公司战略落地。
　　报告期内，公司实现营业收入180,547万元，归母净利润2,191万元，扣非归母净利润4,083万元。
　　（一）品牌换新服务升级
　　2024年4月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，焕新公司ogo，提升公司品牌形象。以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌。其中，围绕优质住宅服务推出“南都嘉寓”子品牌；以尊享定制为服务理念，结合国际金钥匙和五星级酒店的服务模式，围绕高端住宅服务推出“南都云邸”子品牌；围绕设施设备管理、资产运营、企业服务等商企全周期、全场景服务需求，推出“南都联行”子品牌；为城市中的学校、医院、场馆、文旅、交通枢纽、街道等全场景提供解决方案和综合全域服务，推出“南都城服”子品牌。公司发布住宅、办公、交通枢纽、医院等四大业态手册，精准定位不同业态客户的服务需求并持续升级各业态服务产品，通过高品质服务夯实品牌根基，努力为客户创造更多价值，开启南都“新质服务力时代”。结合当下实际和对行业未来趋势的研究判断，报告期内，公司提出了HDCS新质服务力模型，以人才力为资源，以数字力为动力，以创造力为引擎，以标准力为保障，走高质量发展之路。
　　（二）“一体”——物业基础服务
　　1、长三角区域持续深耕
　　报告期内，公司持续深化市场拓展聚焦战略，由深耕长三角区域向江浙沪区域转变。全年新签项目100个，新签约面积1040.47万方，其中江浙沪区域面积占比92.51%，较上年提升1.43个百分点。截至报告期末，公司总签约项目690个，总签约面积8610.82万平方米，其中江浙沪区域面积占比85.58%，较上年度略有提升。
　　2、全业态布局不断深化
　　公司已完成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态。截止报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比65.17%，商写项目占比26.33%，城市服务项目占比8.50%；全年新签约面积中，住宅项目占比45.70%，商写项目占比38.61%，城市服务项目占比15.69%，商写项目面积较去年同期提升3.71个百分点。
　　年内公司各业态新签多个代表项目，包括云尖信息新基地园区、卧龙智能制造研发基地、谷尚云创园等园区项目；浦东机场航站楼酒店综合体、桃花湖公园等公建类项目；浙江海洋大学新城校区、芜湖市荟萃中学等学校类项目；浙江省首批四大实验室之一的良渚实验室等医疗类项目；留风轩、瑞德广场等商办类项目；枫吟丽都安置房、西山南区、北区、西山北区二期安置房、山长云兰府等住宅类项目。
　　（三）“两翼”——多元增值服务
　　1、物业增值服务
　　社区生活服务：报告期内完成“悦嘉家驿站”“悦市集”品牌化运作，通过建设运营“悦嘉家”驿站、“悦市集”，解决业主日常生活需要，打造一站式悦嘉家生活服务平台。组织悦市集300余场，零星摆展1800余场，悦嘉家子公司年内实现营收3,051万元。同时，公司积极参与适老化改造项目，乐勤楼宇和乐勤装饰成为浙江省第一批合格供方，目前已入驻西湖区龙都大厦、华星公寓等多个项目。
　　企业增值服务：公司围绕非住宅业态，以乐勤系列专业公司为依托，整合外部合作资源，打造“乐勤企服一站式商务体验服务商”。报告期末，公司以企业服务和房屋服务两大板块为抓手，在企业服务上，包含开荒保洁、幕墙清洗、空调维保等多项业务，实现覆盖园区超100个，年内签约合同金额超千万，并加大业务市场化拓展步伐，签约市场外拓项目超过10个；在房屋服务上，包含土建工程、园林绿化、消防维修、设备维修、房修服务、入户改造等业务，年内实现总营收近千万元。同时，公司与西奥电梯战略合作，旨在电梯维修、保养、更新、改造等电梯后服务市场发力。
　　2、资产管理服务
　　报告期内，公司住宿运营板块在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率81%。产商运营板块通过“物业+产商运营”一体化模式承接项目，今年已签约云尖信息产业园项目；与桐乡市屠甸镇人民政府战略签约，推动服务领域的深度合作；年内紫金港云谷中心总部大楼正式交付，启动园区招商运营工作。
　　（四）标准力行动助推品质提升
　　公司以标准化服务为基础，叠加定制化服务内容，以期为客户提供更加精准、更高品质的服务体验，建立了“三全+641保障”产品体系，即全业态、全场景、全生命周期的产品，并通过6大品控、4维培训和1个平台来保障落地成效，实现服务产品的品牌化。
　　报告期内，公司发布住宅、办公、医院以及交通枢纽四大业态服务手册,设计上千项服务清单和标准，打造全业态、全场景、全生命周期的服务产品；五本专业条线可视化SOP手册发布，构建标准化服务体系，全面提升服务质量与效率；提高全员安全作业意识，开展安全生产自查自纠工作，确保业户生命财产安全，预防和杜绝安全事故的发生；持续开展“我为业主做件事”专项行动，围绕“星服务心满意”主题,从客户服务、工程质量、安全服务等维度出发,针对高频触点,深化梳理18大类130多项服务品质提升项，完善服务细节。为提升客户的服务感知度，公司落实日常触点服务，围绕“客户聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”“清零计划”等开展多个主题品质服务重点工作，给客户带去服务惊喜，助力客户满意度提升。年内公司东郡红树湾、浙大校友总部经济园、凤凰国际缓山等多个在管项目荣获省、市级美好家园和市优项目。
　　（五）人才力行动夯实企业根基
　　当下物业行业的转型期，人才成为企业发展的核心竞争力，公司以人力资源数智化、人才供应链和文化驱动三大体系为支撑，致力于打造高效能管理干部、高水平创新人才和高素质服务队伍，以党建引领、文化驱动、人力资源数智化建设、学习型组织建设做好人才力建设。
　　报告期内，以数智化转型为引擎，全面推进人力资源系统迭代升级，通过构建覆盖员工全生命周期的智能化系统平台，实现从人才选拔、培养到激励的全流程数字化闭环，显著提升管理效能与员工体验。同步重塑学习型组织生态，打造“线上+线下”立体化学习网络，通过直播课堂、行业实训、跨界交流等多维模式，持续沉淀业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。在文化驱动层面，通过高管参与的满意度调研、项目接待日及恳谈会等机制，建立透明沟通渠道，将员工发展需求与组织目标深度结合，形成“员工获得感提升，服务品质优化，企业竞争力增强”的良性循环。公司凭借在人才建设与文化塑造方面的突出成效，获评“清廉民营企业建设示范单位”“智联招聘年度优选雇主”“环球智库年度引航雇主”等奖项。
　　（六）数字力行动赋能提质增效
　　公司秉承“人文服务、智慧管理”理念，不断运用数字化的手段改造升级传统业务流程，实现更高效、更灵活的运营方式，提升企业核心竞争力。
　　为推动数字化建设工作高效、规范地开展，报告期内，公司成立数字治理委员会，积极推进各业务信息协同，提升全量数据的统筹应用，提升数字化治理工作。在管理提质增效方面，公司升级人力系统、财务共享平台、物业收费系统，全面优化业务流程，极大提升运营效率；打造数据中台，将职能端口和业务端口打通，实现录入数据的平台化应用，大大提升决策精准度。在业务提质增效方面，公司通过信息系统安全等级保护二级认证，有效提升客户数据安全；持续进行项目车场改造，全面推行“信息化服务工单体系”，依托钉钉平台构筑运维问题报单功能，使得系统运维工作有痕迹、可量化、能分析；升级客户缴费渠道，上线社区文化活动报名系统，提升客户便捷度；与支付宝等企业开展合作，升级门禁系统，提升外卖员进出小区通行效率；全面落地保洁机器人设备、远程消防监控系统,实现品质管理线上化，提升园区运营效率。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　针对当前房地产市场形势，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，要加快构建房地产发展新模式。2024年，受宏观经济环境、房地产市场影响，物业行业经历了诸多挑战与机遇，更展现了坚韧稳定的发展态势。从基于过往房地产增量市场时代，中国物业管理行业围绕保障上游房地产行业的发展确立了价值主线，到随着市场需求变化和行业转型升级，物管行业核心价值将锚定在存量资产的保值增值和保障人民美好生活。行业价值定位的革新为企业高质量发展指明了方向，也预示着以往粗放型、“躺平式”的发展模式难以为继，而以高品质服务为基础，通过精细化运营和集约化管理，追求实现高质量发展，将成为行业未来建设新方向。
　　1、政策助力，开启高质量转型新征程
　　政策方面，在基础制度层面，国家发改委发布的《产业结构调整指导目录(2024年本)》中，物业服务被正式纳入“鼓励类-商务服务业”，不仅标志着物业行业地位提升，也为未来发展提供了政策基础。此次调整将住宅物业管理、非住宅物业管理（如办公楼、学校、医院等）均纳入鼓励范畴，预示着物业行业将迎来更广阔的发展空间和多元化的业务机会；在社区治理层面，鉴于社区安全事故频发，中央及地方政府均出台了一系列的管控政策措施，旨在全面加强社区安全管理；在企业管理层面，针对市场竞争乱象，多省市物协发文呼吁物业企业维护市场秩序，共同抵制不正当低价竞争行为，并加大惩戒力度，保障行业健康生态。
　　与此同时，2024年发布的《政府工作报告》中也多次提及与物业行业相关内容，如加快现代生产性服务业发展、深入推进数字经济创新发展、稳步实施城市更新行动等。为物业行业的数字化转型提供了坚实的政策支撑，推动智慧社区、智慧城市等新型业态蓬勃发展。
　　2、规模增速换挡，管理密度持续提升
　　规模方面，受到房地产市场的影响，物业行业的市场规模持续扩大但增速放缓,从高速增长向高质量发展变化。根据克而瑞物管数据显示，2024年百强物企平均新增合约面积为1481万平方米，较2023年下滑12.8%。百强物业管理企业的合约在管面积比均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。这一变化反映出企业在新项目获取上的增速放级，以及市场竞争的加剧。尽管如此，当前的企业规模储备仍足够支持短期内的进一步增长需求。
　　随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。
　　3、回归服务本源，聚焦服务力提升
　　在物业行业竞争加剧与业主需求升级的当下，回归服务本源是物业企业突围的关键。服务力作为核心竞争力，直接决定了企业的市场地位与可持续发展能力。
　　服务力的提升需从多维度发力。人员专业素质是基础，通过系统培训与激励机制，打造高素质服务团队，确保服务精准到位。服务流程优化同样关键，以业主需求为导向，简化流程、提高效率，快速响应业主需求，能显著增强满意度。智能化手段的应用也不可或缺，利用智能设备实现远程监控、自动预警等，既降低人力成本，又提升服务精准度与及时性。
　　同时，构建服务反馈闭环至关重要。建立便捷反馈渠道，及时收集、分析并处理业主意见，依此持续优化服务，形成良性循环，方能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得业主的长期信赖与支持，实现物业企业的稳健发展。
　　面对当下经济环境，物业行业在政策支持与市场变革的双重驱动下，正逐步摆脱对房地产增量市场的过度依赖，走向独立发展的道路。企业更加注重服务品质与运营效率，通过提升人员素质、优化服务流程、应用智能化手段以及构建服务反馈闭环，打造核心竞争力，在激烈的市场竞争中寻求突破与发展。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。
　　物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。
　　物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。
　　社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
　　企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
　　资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。
　　产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
　　住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。
　　非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
　　案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
　　顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
　　1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
　　2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。
　　（一）机制优势
　　公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
　　（二）品牌优势
　　公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000社会责任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。
　　公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2024中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2024中国物业服务力百强企业第12名”“2024中国物业高品质服务力百强企业”“2024中国物业服务企业品牌价值100强”“2024中国物业服务品牌特色企业-新质服务力特色企业”“2024华东区域物业服务力百强企业TOP6”“2024物业服务力浙江省三十强TOP2”“2024年度杭州市五星级物业服务企业”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2024中国物业服务综合实力百强企业”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2024中国物业服务综合实力百强企业”第67名。
　　公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2024年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续六年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。
　　公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
　　（三）全业态服务优势
　　通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2024中国城市服务企业TOP10”“2024中国行政办公物业服务企业TOP10”“2024中国园区物业服务力TOP20”、“2024中国写字楼物业服务领先企业”、“2024中国城市服务领先企业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。
　　近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。
　　（四）组织管理优势
　　优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。
　　公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。
　　（五）智慧服务优势
　　公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　88.21%，总资产为244,896.96万元，同比下降8.04%，其中归属于母公司所有者权益为
　　109,219.15万元，同比下降5.47%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　物业行业格局一直在不断地调整与优化。头部物业企业凭借品牌、资金、技术等优势，稳步推进规模上涨，市场集中度逐步提升，引领行业发展；腰部企业更多的是积极寻求差异化竞争，专注于特定区域或服务领域，努力打造特色服务模式，以增强自身竞争力；而众多小型物业企业依然在本地化、细分市场中生存，面临较大竞争压力，但也在通过提升服务品质与专业化水平，谋求一席之地。
　　物业行业服务模式不断创新，从传统基础服务向多元化、智能化服务拓展，满足业主日益多样化的需求。在政策支持与市场需求推动下，物业企业如今已经逐渐将关注的焦点放在了服务品质以及管理密度这两个关键点上，并且通过各种不同的手段和策略来打造自身的核心竞争力，力求在竞争激烈且不断变化的市场环境中找到突破口，从而实现进一步的发展。
　　展望未来，物业企业将持续秉持创新发展理念，不断探索创新服务模式。一方面，在传统物业服务基础上，深度挖掘业主多元化需求，持续拓展多元业务领域。例如，围绕C、B、G生活需求，开展社区养老服务、团餐服务、IFM服务等，打造一站式服务体系。另一方面，以高品质服务为基石，通过精细化运营和集约化管理，进一步提升企业运营效益与服务质量。在精细化运营上，对服务流程的每一个环节进行精准把控，优化资源配置，提升服务效率与品质。在集约化管理方面，整合企业内部资源，实现人力、物力、财力的高效调配与共享，降低运营成本。物业企业将多举措并行，不断践行高质量发展路径，致力于为人民群众创造更加舒适、便捷、美好的生活空间，在社会经济发展中扮演愈发重要的角色，成为推动城市发展、提升居民生活品质的不可或缺的重要力量。
　　(二)公司发展战略
　　公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求战略升级，围绕“五有四力”，构建南都“HDCS新质服务力”模型，以“人才力、标准力、数字力、创造力”四力行动为主要支撑，深化“住宅、商写、城市服务”全业态布局，推进“一体两翼”——物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务三大赛道融合发展，成为“有担当、有价值、有文化、有特长、有未来”的南都。
　　(三)经营计划
　　2025年是国家“十四五”规划收官之年，也是公司30周年后的第一年，公司将始终秉持初心，并持续创新，在做好主业，稳步推进各项经营管理工作的同时，主动寻求战略升级，结合物业上下游行业及相关应用场景，围绕人工智能、绿色低碳等国家主导战略方向，积极探索第二成长曲线，助力公司实现“创百年卓越服务企业”愿景。
　　1、多维发力，推进市场拓展与机制建设
　　2025年公司将重点建设营销专班机制，通过市场资源导入、投标技术指导和投后复盘指导，提升市场竞争力。积极推广城市合伙人机制，汇聚各方资源，拓展市场渠道。在市拓管理机制上，做实投标项目上会机制，降低投标及投后经营风险，确保项目质量和收益。此外，针对目前商品房和保障房市场拓展机会有限，存量住宅规模较大的市场环境，公司将加强住宅投标能力，加大二手市场拓展力度，扩大市场占有率。并同时推动全员营销机制，明确激励机制，共同为公司发展贡献力量。
　　2、五维驱动，助推服务品质全面升级
　　公司将以"五维品质体系"为核心驱动，通过"物业服务有温度、现场品质有亮点、邻里之间有氛围、智慧科技有应用、设备运营有保障"五大维度夯实服务根基，全面实现"牵引业务发展、塑造品质文化、扩大品牌宣传、助力市场拓展"四大运营目标。深化赋能一线工程，通过系统性培训体系提升员工专业素养，打造高素质服务团队；完成商业综合体、高端住宅、产业园区、交通枢纽等各大业态标杆项目建设，形成可复制的服务标准模板；持续优化各业态服务标准，提升公司服务品质，增强客户满意度。
　　3、明确方向，落实增值业务多点开花
　　企业增值服务方面，乐勤装饰和乐勤楼宇将作为主体，主攻四大主要方向：承接查验、维修改造、旧房局改、装饰施工，致力于在建筑装饰领域精耕细作，提升市场竞争力。与此同时，乐勤清洁将采取内外并重的策略，内部依托在管项目深耕企业服务，提升服务质量和效率，并加快外部市场化进程，拓展更广阔的市场空间，增强品牌影响力。社区生活服务方面，悦嘉家将从单纯的基于“物业社区+互联网生活平台”的电商公司，向服务中小企业的“市场化供应链平台”贸易型供应链公司转型升级。在2025年，悦嘉家将重点打造四大能力：产品力、客服体系、售后体系、履约能力，并通过能力建设、政策研究、市场分析等多维度来实现战略目标，为公司的可持续发展奠定坚实基础。
　　资产管理服务方面，全面梳理存量资产组合，对长期亏损项目实施战略性收缩，通过业态调整及市场化退出机制，系统性提升资产质量，以出租率提升为核心目标，实现存量资产保值增值；深化全链条资产管理服务能力强化精细化运营，通过社群生态打造，实现运营效率与客户黏性双提升；进一步完善产业招商、企业服务标准化流程、集采管控机制等，实现全周期价值提升；聚焦轻资产服务输出，重点突破顾问咨询类项目市场，打造涵盖前期策划、招商代理、运营管理的全周期解决方案。着力打造招商运营物业一体化管理模型、构建商业办公产业资源平台，通过品牌输出与模式创新形成可复制的运营体系，实现轻资产发展构建多元化收益结构，为集团可持续发展注入新动能。
　　4、三化导向，推动组织变革与人才发展
　　公司将聚焦深化组织变革与人才发展体系建设，以数智化、效能化、价值化为导向，重点推进三大举措，为高质量发展构建可持续的组织能力支撑。第一，推动组织架构扁平化，通过管理层级精简与项目集群化管理模式，实现管理效能的系统化提升。同时通过数字化建设推动总部职能转型，强化总部在资源统筹、数据赋能与风险管控方面的核心能力，依托AI技术提升管理效率，实现组织效能整体跃升。第二，强化价值创造驱动机制，推行差异化考核标准与动态管理机制，提升关键岗位人才适配率。业务单元经营成果与团队激励的充分联动，激发一线经营活力。第三，夯实业务攻坚能力底座，分层开展核心梯队建设。紧跟市场发展趋势，大力引进年轻且具备复合型多元化能力的人才，持续优化梯队人才结构，提高人才密度。构建涵盖项目经理等关键岗位的AI赋能课程体系，提升数字化应用能力，积极开展专项赋能课程与实战训练，持续提升管理者系统性思维与业务攻坚能力。通过组织与人才机制创新，为战略落地提供可持续的人才支撑与机制保障。
　　5、数智升级，助力智慧场景多维度突破
　　2025年公司智慧化转型将围绕三条主线开展，一是AI大客服系统升级客户服务体验，以企业微信平台为服务载体，部署AI客服、联通400服务，实现7*24小时智能应答，覆盖100%客户服务场景。结合客户服务数据分析，建立满意度预测模型，动态优化服务策略，提升服务响应效率，提高客户满意度。二是项目全周期管理构建服务闭环，建立“市场商机-服务履约-品质督导-服务优化”的PDCA循环数字化管理平台，通过数字化平台实现项目全周期管理，重点打通跨部门业务流，贯通业务数据，强化市场和客户反馈与运营数据的联动分析，形成“服务优化-产品迭代-效果验证”的服务运营闭环管理机制。三是智能总部大楼场景创新，利用集成物联网（IoT）与5G技术，建设智慧南都总部管理平台，实现能耗、安防、设备的自动化管控，拟落地AI客服、智能安保、无人配送三大机器人服务场景的标杆项目建设。
　　(四)可能面对的风险
　　1、宏观经济风险
　　宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企业关联方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账款回收。
　　2、政策法规风险
　　政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。
　　3、市场竞争风险
　　受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会更加激烈。一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。
　　4、成本上升风险
　　随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。
　　5、安全责任风险
　　物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。 收起▲