一、报告期内公司从事的业务情况　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。　　近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成及无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模超500万平方米。公司始终秉持“以用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。　　二... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
　　近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成及无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模超500万平方米。公司始终秉持“以用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　房地产行业是涵盖开发建设、资产管理、物业服务、城市更新等多元业务的综合性产业，覆盖住宅、商业、保障房等多元业态，深度联动建材、金融、家居等上下游产业链。作为国民经济支柱产业，房地产对稳增长、保民生具有关键作用。当前，行业正从“增量开发”向“存量运营”转型，政策导向从“规模扩张”转向“品质提升”，聚焦风险化解、新模式构建和“好房子”建设，加速向绿色低碳、智慧宜居、全生命周期服务的新模式发展。
　　2025年，房地产行业处于“风险化解与模式转型”并行的关键阶段。宏观层面，行业深度调整持续推进。政策层面，围绕“止跌回稳”总基调，从激活需求、优化供给、构建新发展模式等方向协同发力。“认房不认贷”、阶段性房贷利率下调、公积金政策优化等支持性政策落地见效；北京、上海、深圳等一线城市相继优化限购政策，通过区域差异化调控有效降低购房门槛。市场层面，全国新建商品房销售规模逐步回落。房企加速调整发展战略，从传统高杠杆高周转模式转向稳健经营，聚焦主业提质增效，物业服务、绿色建筑、智慧社区建设等成为新的增长点。
　　2026年是“十五五”规划开局之年，政府工作报告将房地产纳入“重点领域风险防范化解”框架，强调“着力稳定房地产市场”，标志着行业发展进入“稳市场、化风险、建模式、提品质”协同推进的新阶段。报告明确提出“有序推动安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。“好房子”自2025年首次写入政府工作报告后，2026年再次被纳入报告，政策内涵从物理空间扩展到居住体验，从新建住房覆盖到存量住房。城市更新方面，政府工作报告部署“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，“十五五”规划纲要亦将其纳入新型城镇化战略框架，强调“完整社区”建设和存量资产长效运营。物业管理服务方面，报告首次将“物业服务质量提升行动”上升为国家层面民生工程，“十五五”规划纲要明确将物业服务定位为“住房制度核心环节”和“生活性服务业重点”，提出推动“好服务”与“好房子”并列。此外，住建部进一步提出“推动物业服务进家庭”，鼓励物业服务企业拓展养老、托幼、助餐、家政等生活服务领域，行业正加速从传统“物业管理”向“现代物业服务”转型。
　　三、经营情况讨论与分析
　　（一）宏观市场环境
　　1、宏观政策概况
　　2025年，房地产政策围绕“短期稳市场、长期建模式”双线推进。上半年，需求端通过“金融组合拳”（降准、降息、下调公积金及LPR利率）及优化限购等措施降低购房成本；供给端政府工作报告明确“合理控制新增房地产用地供应”，强调盘活存量与优化结构，同时提出“发挥房地产融资协调机制作用”，推动金融支持与风险防控措施落地。下半年，国务院出台了《住房租赁条例》，完善了租购并举制度；“十五五”规划的建议提出“推动房地产高质量发展”，明确了构建发展新模式、建设“好房子”等长期方向，推动行业向品质提升与存量运营转型。
　　2、房地产行业数据概况
　　国家统计局数据显示，2025年全国房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460,123万平方米，同比下降10.3%；房屋新开工面积58,770万平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积42,984万平方米，同比下降19.8%；房屋竣工面积60,348万平方米，同比下降18.1%，其中住宅竣工面积42,830万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积同比下降9.2%；新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额同比下降13.0%。
　　北京市统计局数据显示，2025年全市房地产开发企业房屋施工面积10,307.8万平方米，同比下降8.9%，其中住宅施工面积5,149.6万平方米，同比下降9.1%；房屋新开工面积1,156.6万平方米，同比下降10.1%，其中住宅新开工面积727.8万平方米，同比下降4.5%；房屋竣工面积1,464.8万平方米，同比下降11.4%，其中住宅竣工面积746.7万平方米，同比下降18.2%；新建商品房销售面积1,041.0万平方米，同比下降6.9%，其中住宅销售面积724.0万平方米，同比下降7.9%。
　　3、重点关注区域
　　（1）北京
　　2025年，北京市房地产政策持续优化调整，在限购、商业贷款和公积金贷款等方面推出具体措施。限购条件有所放宽，通过降低社保年限要求、给予多子女家庭额外购房名额，释放合理住房需求；商业贷款利率和首付比例实现双降，有效降低了居民购房的资金门槛与融资成本；公积金贷款政策同步优化，通过降低利率、下调首付门槛并提高贷款额度，进一步加强对刚性及改善型住房需求的支持力度。这些政策充分展现了北京市在促进房地产市场平稳健康发展方面的决心和实际行动，为市场长期稳健运行提供了有力的支撑。
　　（2）无锡
　　2025年，无锡市在房地产政策方面实施了一系列优化措施。全面取消商品房限售，支持居民住房置换需求；持续实施全市域不限购政策，便利各类家庭购房。信贷政策同步调整，商业贷款和公积金贷款的首付比例及利率均有所降低。同时延续“认房不认贷”政策，并配合公积金额度提升、多子女家庭补贴等配套支持措施，形成对住房市场的多方位支撑。这些政策的实施为促进无锡市房地产市场高质量发展提供了积极助力。
　　（二）公司经营情况
　　1、开发规模总体完成情况
　　2025年，公司全年实现新开工面积（全口径）2.42万平方米，竣工面积（全口径）54.33万平方米。公司以多项目品质交付与商业运营为核心主线，通过产品力升级、价值创新、稳健经营等多种有力举措，进一步巩固品牌溢价与市场竞争力。
　　2、北京主要项目情况
　　（1）北熙区
　　顺利完成一期、二期交付，兑现产品核心价值；依托地铁、坝河景观、周边道路等核心配套落地及项目实景呈现，强化“价值兑现”口碑，持续提升产品力，客户体验显著提升，为后续项目开发奠定良好基础。
　　（2）檀谷
　　2025年檀谷商业继续保持稳健运营，全年累计客流量突破120万人次，持续深化“北京山系微度假目的地”的品牌定位，构筑兼具品质格调与生活烟火气的山居生活与自然度假体验，市场影响力进一步提升，成为北京文商体旅展融合发展的新标杆。年内檀谷商业持续迭代，街区消费场景持续丰富，业态闭环日趋完善，多次登上央视国际频道、央视新闻频道、北京电视台，并获得人民网、《北京日报》《新京报》等20余家权威媒体报道200余次，总曝光量超过1亿次。先后荣获第三批“北京市级旅游休闲街区”、“国家级AAA旅游景区”等权威认定，并斩获CCFA金百合购物中心最佳实践案例、万商俱乐部一线城市影响力在营商业项目TOP30、品牌星球年度体验创新品牌等多个行业重要奖项。
　　（3）森与天成
　　2025年4月实景展示区开放，四季度盖上区完工并完成业主开放日活动，以精研产品细节和硬核工程品质获得业主认可，如期实现盖上住宅竣备；落地区住宅主体结构全面封顶。依托区域深耕经验与良好口碑，精准把握市场节奏，1-4月稳居丰台区普通住宅网签套数TOP1。依托园林实景展示、品牌发布会、盆景展及城市生态文化住区高质量发展论坛等活动，强化低密洋房稀缺价值，成为区域改善型置业热门。
　　（4）公园悦府
　　北京小站公园商业竣备及开业有序推进，BS2商业2025年4月实现竣备，10月1日开业试运营，期间营业额超2300万元，客流量超100万人次。园区先后推出暖冬奇妙月、跨年联欢等丰富活动，多家品牌集中开业，建设与运营成效显著，多次获得主流媒体报道，并荣获北京市商务局颁发的“2025年度北京商业新秀品牌”称号；BS4/6商办楼6月实现竣备，如期移交客户；BS5/8组团9月如期实现竣备。
　　3、无锡项目情况
　　愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2025年通过打造小站公园、小站食堂、社群之家、慢闪公园等配套空间，持续推进幸福社区的兑现，进一步提升项目产品力、服务力。项目开发有序推进，2025年商办及中轴公园按时完成竣备，酒店工程进度稳步推进，四期住宅实景展示区正式开放，为销售工作提供了有力支持。项目始终坚持“以用户为中心”的发展理念，深度融合“生态、智慧、幸福”三大价值导向，通过持续提升产品品质与服务效能，着力打造引领行业标准的城市幸福社区典范。
　　（三）财务状况分析
　　报告期内，公司实现营业收入总额571,578.26万元，同比增加303.48%，其中房地产销售业务实现收入558,001.99万元，同比增加427,514.69万元，增幅327.63%。公司实现归属于上市公司股东净利润-121,645.12万元，同比减少16,181.97万元，减幅15.34%，扣除永续融资产品利息25,861.17万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-147,506.29万元，同比减少9,469.14万元，减幅6.86%，公司2025年度亏损主要系公司计提存货、其他应收款等资产减值所致。
　　报告期内，公司三项费用总计71,119.57万元，同比增加9,934.13万元，增幅16.24%，其中管理费用16,691.32万元，同比增加872.31万元，增幅5.51%；销售费用18,933.97万元，同比增加7,445.35万元，增幅64.81%，主要系房产收入增加，相应结转渠道代理费增加所致；财务费用35,494.28万元，同比增加1,616.46万元，增幅4.77%，主要系本期公司费用化借款利息增加及对联合营公司利息收入减少所致。
　　报告期末，公司资产总额5,700,289.45万元，同比减少326,858.70万元，减幅5.42%，资产总额中存货期末余额3,991,161.98万元，占资产总额的70.02%，同比减少482,917.71万元，减幅10.79%，公司各项目资产质量良好。公司负债总额5,304,191.92万元，同比增加12,595.37万元，增幅0.24%，变动不大。随着项目的不断推进，公司各项目持续预售并实现结转，资金平稳回笼，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额401,962.12万元，占负债总额7.58%，合同负债较去年期末减少294,856.06万元，减幅42.31%；本报告期末公司有息负债总计4,444,793.24万元，占负债总额83.80%，2025年度公司各类借款净增加330,368.01万元，增幅8.03%。公司控股股东借款期末余额3,471,295.59万元，占负债总额65.44%，占有息负债的78.10%。公司各项目预售资金将持续稳定回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还各项到期款项。2025年12月31日，公司资产负债率93.05%，与年初相比增加5.25个百分点，公司整体经营稳定。公司通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道获取低成本资金，2025年度公司借款综合资金成本2.84%，同比下降2.38个百分点。
　　报告期末，归属于上市公司股东的净资产272,777.41万元，剔除其他权益工具（永续融资产品）381,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产-108,222.59万元，归属于上市公司普通股股东净资产同比减少150,130.19万元，减少系公司其他综合收益变动、公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。
　　报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流入67,882.86万元，较上年同期经营活动产生的现金流量净额增加688,999.11万元，主要系房地产项目公司上年支付地价款及税费金额较大。公司投资活动现金流量净额净流入278.43万元，较上年同期投资活动产生的现金流量净额增加18,718.19万元，主要系公司上年对无锡望愉追加了投资。公司筹资活动现金流量净额净流出为111,648.18万元，筹资活动产生的现金流量净额较上年同期减少145,507.64万元，减少主要系本期借款净增加额较上年同期减少。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累等方面形成了属于自己的核心竞争力：
　　1、明晰的企业战略
　　明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。
　　2、明确的经营理念
　　公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，形成了较为领先的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，持续提升技术能力与设计水平。
　　公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。
　　公司坚持以空间营造作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
　　同时，公司尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
　　3、丰富的经验积累
　　公司在TOD开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势和实践经验，其主要体现为以下三点：
　　（1）多种结构转换方式及应用
　　为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
　　（2）减振降噪技术的研发和应用
　　在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的重点之一，公司下属企业京投科技（北京）有限公司是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。
　　（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
　　在TOD开发中，公司长期对标现有中国香港及海外等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（UrbanCore）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望未来，房地产行业将加快形成“开发与运营并重、增量与存量并举”的新发展格局。第一，具备城市更新、资产运营、物业服务等综合能力的企业将获得更大发展空间，传统依赖高杠杆扩张的开发模式将持续出清。第二，政策将持续围绕“好房子”建设、物业服务质量提升、存量盘活等方向发力，推动行业从“规模导向”向“品质导向”转变。第三，城市更新将成为行业新引擎，老旧小区改造、城中村治理、闲置资产盘活等将释放大量市场需求，带动全产业链协同发展。第四，物业管理服务加速向生活服务集成商转型，养老、托幼、助餐、家政等增值服务将成为物业企业新的利润增长点，行业估值逻辑正从“管理面积驱动”向“服务能力驱动”转变。
　　(二)公司发展战略
　　公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，聚焦TOD轨道物业开发领域，发挥在TOD轨道物业开发领域的先发优势。深耕北京市场，理性扩张，严控风险，通过不断提升服务和迭代升级产品，打造标杆项目，树立全新企业形象，不断扩大公司市场影响力。同时，不断提升公司价值打造和创造能力，做好项目价值挖潜和客户服务，扩大商业管理能力优势和影响力，持续为客户提供更好服务，为股东创造更多价值。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司将主动把握政策机遇，系统谋划房地产新发展模式下的实施路径，积极探索符合新形势要求的可持续发展道路，构建高质量开发与高品质服务协同并进的新格局。主要做好以下几个方面的工作：
　　一是销售管理方面。系统整合定价、推盘、获客及转化策略，形成协同联动的销售策略矩阵。以敏捷应对市场、抢占先机为核心，着力构建市场先发优势与对标竞争优势，保障销售去化工作高效闭环落地。
　　二是竣备交付方面。公司将贯穿全周期品质管控，以“交付力”为核心全面落地工地开放等预交付机制，高标准保障项目品质，提升客户满意度。同时，持续夯实安全管理基石，通过体系化建设、责任压实与常态化检查，系统强化风险管控能力，为公司稳定发展筑牢安全防线。
　　三是产品研发方面。秉持“好房子”的标准要求，全力打造集居住、商业、办公、文化、休闲为一体化的立体城市空间，一站式满足现代生活需求。同时，积极探索创新产品形态，不断优化服务模式，全力推动TOD产品实现从功能整合到体验引领的全面跨越与迭代升级。
　　四是监管落实方面。严格遵循中国证监会、上交所等监管部门的规定要求，不断完善上市公司治理结构，实施信息披露精益化管理，持续深化投资者关系管理工作，全方位提升公司合规与运营标准，确保公司在资本市场的规范运作与稳健发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业受政策调整影响较大，如果公司在未来经营中未能及时、有效应对房地产调控政策的变化，并制定合理的经营策略，可能会面临一定的风险。
　　针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场变化，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
　　2、财务风险
　　房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。
　　针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资计划，加强资金管理，加快销售回款速度，创新融资手段，保障资金链安全。
　　3、市场风险
　　当前房地产行业处于构建发展新模式的转型阶段，控增量、去库存、优供给，市场正从传统的“规模竞争”向以“好房子”为核心的“品质竞争”转变，房地产企业面临新的挑战与机遇，若公司在产品力、存量运营等方面未能及时有效的应对市场变化，存在客户流失、份额被挤压的竞争风险。
　　针对该项风险，公司将继续秉持“以用户为中心”的发展理念，不断提升产品质量和服务水平，从客户的核心需求出发，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）房地产行业情况　　2025年上半年，房地产市场政策调控更趋精准化与差异化，以稳定市场预期、支持合理住房需求为核心导向，同时加大保障性住房供给力度，持续优化存量市场交易机制，形成多维度发力的调控格局。中央层面持续释放“稳楼市”信号，一系列具体举措稳步落地；地方政府结合区域打出“组合拳”，通过因城施策推动房地产市场止跌回稳。从需求端来看，进一步降低购房成本和购房门槛，促进合理需求有效释放；从供给端来看，一方面加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，另一方面推动城市更新行动与“好房子”建设工程，通过优化供给结构，增加高品质住房供给，满足居民升级型... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）房地产行业情况
　　2025年上半年，房地产市场政策调控更趋精准化与差异化，以稳定市场预期、支持合理住房需求为核心导向，同时加大保障性住房供给力度，持续优化存量市场交易机制，形成多维度发力的调控格局。中央层面持续释放“稳楼市”信号，一系列具体举措稳步落地；地方政府结合区域打出“组合拳”，通过因城施策推动房地产市场止跌回稳。从需求端来看，进一步降低购房成本和购房门槛，促进合理需求有效释放；从供给端来看，一方面加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，另一方面推动城市更新行动与“好房子”建设工程，通过优化供给结构，增加高品质住房供给，满足居民升级型居住需求。总体来看，上半年房地产政策从供需两侧协同发力，已为市场实现止跌回稳、迈向高质量发展转型筑牢基础。
　　根据国家统计局数据显示，2025年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积633,321万平方米，其中住宅施工面积441,240万平方米。房屋新开工面积30,364万平方米，其中住宅新开工面积22,288万平方米。房屋竣工面积22,567万平方米，其中住宅竣工面积16,266万平方米。全国房地产开发投资46,658亿元，其中住宅投资35,770亿元。
　　（二）主营业务情况
　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
　　近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成及无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模超500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持“以用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）公司经营情况
　　报告期内，公司坚定不移聚焦主业，深入研究用户需求和市场趋势，不断强化项目价值塑造，以销售去化为核心工作统筹推进各项业务开展；坚持开源节流并举，实现成本费用的有效压降；组织管理体系持续优化，市场营销与产品研发能力稳步提升；大力推进合规体系化建设，不断提升依法合规经营管理水平，通过强化内控机制、防范潜在风险，为公司可持续发展奠定坚实基础。
　　2025年上半年（全口径）实现签约销售额19.16亿元，回款额19.92亿元，竣工面积7.70万平方米。
　　1、2025年上半年北京主要项目具体情况如下：
　　（1）北熙区：随着区域地铁、周边道路、坝河等核心配套逐步落地和项目实景呈现，上半年以“价值兑现”为核心，聚焦客户维系，通过区域及项目的双线价值释放，积极维护业主关系，稳定客户及市场信心；一期及二期年内交付工作稳步推进，全力确保节点内顺利交房。
　　（2）檀谷：2025年上半年檀谷商业保持良好运营，累计客流量达93万人次，持续深耕「北京山系微度假目的地」名片，为业主和广大消费者营造兼具品质感和烟火气的山居生活、自然度假氛围，市场影响力再获认可，成为北京文商旅融合新样本。上半年商街新签约9家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳步提升，街区消费体验场景日益丰富，经营业态闭环日臻完善。项目多次登上央视国际频道、央视新闻频道，获得《北京日报》、北京卫视、《新京报》等媒体的专题报道，上半年累计受到20余家主流媒体100余次报道，总曝光量破亿。同时还斩获中国连锁经营协会颁发“购物中心最佳实践案例”、万商俱乐部“一线城市影响力在营商业项目TOP30”多项商业大奖。
　　（3）森与天成：项目建设在稳步推进中实现新突破，盖上区室内精装、外立面以及市政园林接近收尾，落地区完成正负零，全面进入地上结构施工。项目依托区域深耕积累的成熟运作经验，精准研判市场趋势，一方面不断拓展改善型客群，另一方面通过短视频平台推广“森系生活”实景片段，吸引年轻家庭关注，客户储备量较去年同期有较大增长。产品打造上，延续精工标准，在建材环保性与空间实用性上再升级；通过社区园林实景开放等活动深化口碑，项目到访咨询量持续攀升，成为区域内关注度较高的热门选择。
　　（4）岚山：作为公司位于海淀区的远端站点TOD项目，2025年5月份连接线工程获得北京市市政基础设施（长城）竣工精品工程，目前为止本项目已获得5个长城杯。销售住宅部分通过精准拓客，加速剩余房源签约工作；同步推广项目未售车位、仓储资源，实现配套资产高效去化。办公部分则以实景展示赋能销售竞争力的升级，提升客户实地考察体验，进一步促进客户的购买决策。
　　（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，工程建设有序推进。BS2商业于2025年4月30日竣备，目前商户已进场装修；商办楼BS4/6于2025年6月20日竣备，BS5/8正进行室内外装饰装修施工。
　　2、2025年上半年无锡项目具体情况如下：
　　愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，通过打造小站公园、小站食堂、社群之家、慢闪公园等配套空间，持续推进幸福社区的兑现，进一步提升项目产品力、服务力。2025年上半年，商办组团按时完成竣工备案，酒店及中轴公园工程稳步推进，四期住宅实景展示区施工完成，为后续销售提供了有力支持。项目始终坚持以客户为中心的发展理念，深度融合“生态、智慧、幸福”三大价值导向，通过持续提升产品品质与服务效能，着力打造引领行业标准的城市幸福社区典范。
　　（二）财务状况分析
　　2025年上半年公司实现营业收入41,340.58万元，较上年同期减少15,229.30万元，减幅26.92%，其中房地产销售结转实现收入37,127.73万元，减少主要系公司在建项目开发周期及工程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减小。
　　报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-26,381.49万元，扣除永续融资产品利息（税后）11,572.75万元，归属于上市公司普通股股东净利润-37,954.24万元。公司三项费用总计30,651.65万元，较上年同期25,293.77万元，增加5,357.88万元，其中管理费用6,696.64万元，较上年同期减少1,330.17万元，主要系公司缩减各项开支；销售费用3,784.16万元，较上年同期减少899.57万元，主要系销售结转额下降；财务费用20,170.85万元，较上年同期增加7,587.62万元，主要系费用化借款利息增加和利息收入降低。
　　本报告期末，公司资产总额5,983,404.40万元，较期初减少43,743.76万元，变化较小。资产总额中存货期末余额4,349,077.34万元，占资产总额的72.69%，公司存货主要包括北京地区轨道物业等项目，资产质量良好。公司负债总额5,417,573.26万元，较期初增加125,976.71万元，负债总额中合同负债期末余额794,712.57万元，较期初增加97,894.39万元，合同负债期末余额占负债总额的14.67%。
　　截至2025年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为3,269,837.05万元，占负债总额的60.36%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率90.54%，较期初增加2.74个百分点。
　　本报告期公司经营活动现金净流量为净流入35,344.34万元，经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加主要系上年同期支付地价款金额较大。投资活动现金净流入167.67万元，较上年同期增加主要系本期对外投资减少；本报告期公司筹资活动现金净流出175,029.05万元，净流出较上年同期增加主要系本报告期资金需求较上年同期减少。
　　（三）房地产业务主要经营数据
　　1、报告期内房地产储备情况
　　2、北京市朝阳区项目为北熙区项目的A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。
　　2、报告期内房地产开发投资情况
　　2、若丘为获取开工证的6016地块；
　　3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。
　　3、报告期内销售面积情况
　　2、已售面积为2025年1-6月签约销售面积。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累等方面形成了属于自己的核心竞争力：
　　1、明晰的企业战略
　　明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。
　　2、明确的经营理念
　　公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，打造出以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，并以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，推动构建人文城市与产业生态共存的价值共同体，形成了较为领先的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，持续提升技术能力与设计水平。
　　公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。
　　公司坚持以空间营造作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
　　同时，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
　　3、丰富的经验积累
　　公司在TOD开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势和实践经验，其主要体现为以下三点：
　　（1）多种结构转换方式及应用
　　为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
　　（2）减振降噪技术的研发和应用
　　在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的重点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。
　　（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
　　在TOD开发中，公司长期对标现有东京、中国香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（Urban Core）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。

　　四、可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业受政策调整影响较大，如果公司在未来经营中未能及时、有效应对房地产调控政策的变化，并制定合理的经营策略，可能会面临一定的风险。
　　针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场变化，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
　　2、市场风险
　　房地产行业受消费者信心影响较大，市场的不确定性可能会让消费者的购买倾向下降，进而影响房地产市场的整体交易活力。
　　针对该项风险，公司将继续秉持“诚信为本、客户为先、匠心品质、坚韧专注、持续进取、协作共赢”的价值理念，不断提升产品质量和服务水平，从购房者的核心需求出发，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。
　　3、财务风险
　　房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。
　　针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，创新融资手段，保障资金链安全。
　　4、投资风险
　　公司投资的鄂尔多斯项目存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
　　针对该项风险，公司已将此项目停工，避免加大资金占用。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。
　　公司始终积极推进项目开发，报告期内，公司与鄂尔多斯市大中房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯项目公司签订《合作开发协议》。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）宏观市场环境
　　1、宏观政策概况
　　2024年，政府多次在重要会议上对房地产行业进行了全面部署，明确了发展方向。上半年，房地产政策延续宽松主基调，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门持续推出多项金融举措，下调LPR基点、降低最低首付比、取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房门槛，减轻居民按揭负担。下半年，政策力度和频次均显著增强，中央定调“止跌回稳”，房地产发展新模式不仅明确了房地产行业发展方向，也为市场预期注入强心剂，四季度市场呈现显著回暖态势。
　　2、房地产行业数据概况
　　国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发企业房... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）宏观市场环境
　　1、宏观政策概况
　　2024年，政府多次在重要会议上对房地产行业进行了全面部署，明确了发展方向。上半年，房地产政策延续宽松主基调，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门持续推出多项金融举措，下调LPR基点、降低最低首付比、取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房门槛，减轻居民按揭负担。下半年，政策力度和频次均显著增强，中央定调“止跌回稳”，房地产发展新模式不仅明确了房地产行业发展方向，也为市场预期注入强心剂，四季度市场呈现显著回暖态势。
　　2、房地产行业数据概况
　　国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发企业房屋施工面积73,3247万平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面积51,3330万平方米，同比下降13.1%；房屋新开工面积73,893万平方米，同比下降23.0%，其中住宅新开工面积53,660万平方米，同比下降23.0%；房屋竣工面积73,743万平方米，同比下降27.7%，其中住宅竣工面积53,741万平方米，同比下降27.4%；新建商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积同比下降14.1%；新建商品房销售额96,750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额同比下降17.6%。
　　北京市统计局数据显示，2024年全市房地产开发企业房屋新开工面积1,286.9万平方米，同比增长2.4%。其中住宅新开工面积762.3万平方米，同比增长6.6%；房屋竣工面积1,652.5万平方米，同比下降21.8%，其中住宅竣工面积912.8万平方米，同比下降21.6%；新建商品房销售面积1,118.7万平方米，同比下降1.2%，其中住宅销售面积785.7万平方米，同比下降4.0%。
　　3、重点关注区域
　　（1）北京
　　2024年，北京市积极响应国家政策，在房地产政策环境持续优化的宏观背景下，相继出台一系列重磅举措。在信贷政策方面，降首付、降利率举措不断推进，以减轻购房者资金压力，有效刺激市场需求；在限购政策方面，对限购门槛进行适度调整，精准施策，进一步激活房地产市场的交易活跃度。这些政策的出台与实施，充分展现了北京市在促进房地产市场平稳健康发展方面的决心与行动力，为房地产市场的稳健前行奠定坚实基础。
　　（2）无锡
　　2024年，无锡市积极响应国家政策。在公积金支持方面，着重加大公积金对购房者的支持力度，切实缓解购房资金压力；大力推行“卖旧买新”政策，有效激活二手房市场，带动新建商品住房交易；在安置工作方面，加大房票安置工作力度，支持引进人才购房，为各类人才提供住房保障。这一系列政策举措协同发力，为无锡市房地产市场的稳健、高质量发展注入动力。
　　（二）公司经营情况
　　2024年，公司始终坚守战略定力，持续深耕TOD主业，以客户实际需求为导向，全方位提升产品品质与服务质量，通过多元、精准策略推动去化与回款，重点项目实现高品质交付，融资结构不断优化，呈现韧性发展态势。公司高度关注市场动态，审慎研究潜在资源与市场机会，始终将风险防控置于重要位置，强化安全生产管理体系建设，确保安全生产形势持续稳定，为公司各项业务的稳健推进筑牢坚实基础。2024年，公司实现签约销售额53.65亿元，回款额52.47亿元，新开工面积（权益）9.72万平方米，竣工面积（权益）11.19万平方米。
　　1、北京及环京地区项目情况：
　　（1）北熙区：作为公司布局朝阳区的重点项目，项目一期住宅主体已全部封顶，园林景观、外立面、公区精装实现多维实景开放；项目二期住宅楼主体结构封顶，工程进度有序推进。项目全年以加快去化为目标，紧跟市场政策及竞品动态，精装样板间相继亮相升级客户体验，社群主理人计划有序执行凝聚社群力，多措并举保增量、促转化。推动区域利好配套落地及强化区域发展，持续打造大盘可持续成长核心优势。
　　（2）檀谷：作为公司长期深耕的京西项目，2024年持续迭代升级，已然成为融合公园商业、优质教育配套、高品质住区等多元元素的生活方式市镇标杆，进一步带动区域发展，实现价值进阶，凭借独特魅力稳居北京市热门网红打卡地前列。2024年檀谷商圈商业氛围愈发浓厚，12家高品质头部品牌开业，其中涵盖4家全国、北京首店，创造了京西最强生活方式品牌组合。全年举办各类艺术文化活动超50场，涵盖音乐演出、艺术展览、电影放映等多元形式。自媒体平台的自传播总曝光量突破2亿，成为官媒点赞推荐的旅游好去处。凭借创新型生态模式，檀谷住宅销售2024年再取佳绩。同时檀谷荣获“2024年度北京商业模式创新品牌”大奖，并被评为“年度最受欢迎生活方式目的地”，品牌影响力与美誉度持续攀升。
　　（3）森与天成：项目以四环主城、双地铁金融线、低密空中森境等核心价值为支点，采用终端全覆盖的营销策略，全新展示样板开放提升客户体验，延续四环销售红盘地位获得丰台区四季度销冠。项目有序推进，盖上区住宅全部封顶，精装修、外幕墙、市政等施工全面开启；落地区全面转入地下结构工程阶段。
　　（4）岚山：作为公司在海淀区的TOD项目，2024年11月项目完成咽喉区竣工验收备案工作。上盖区住宅获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑结构（长城）优质工程”；南三排住宅及咽喉区（B1办公楼等7项）获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑（长城）结构优质工程”。上盖区现状结构转换层机电安装工程，获得北京市建筑业联合会颁发的“北京市优质安装工程”奖项。
　　（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，工程建设有序推进。BS3公交综合楼于8月28日竣备并于12月完成初始登记；BS2商业实现地铁正式B口启用，幕墙、机电、精装施工基本完成；BS4/5/6/8组团所有楼栋完成结构封顶，进入装饰装修施工阶段。
　　（6）臻御府：立足于丰台区总部基地板块，致力于打造品质卓越的综合社区项目。在住宅全面交付的基础上，本着客户为中心的服务理念，社区管理服务不断升级。
　　（7）倬郡：作为环京商业办公项目，在2023年精装交付的基础上进一步优化项目细节，年内完成公共区域升级改造，全方位提升客户体验感，2024年年内取得一期楼栋不动产权证。
　　（8）若丘：作为公司深度布局于门头沟区潭柘寺镇板块，且持续精耕细作的参股项目，2024年项目整体推进态势良好，一期全部楼栋实现结构封顶。外立面、市政园林同步启动，周边配套建设有序推进。
　　2、无锡项目情况：
　　愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2024年通过深度社区营造、社群孵化、服务创新赋能以及差异化营销策略，打造高质量、可持续、有特色的TOD项目样本，为幸福社区的长期有序运营夯实基础。年内项目二期住宅高品质、里程碑式交付获得客户及行业端好评，商办酒店及中轴公园工程进度平稳推进，四期住宅结合市场情况弹性运营。项目始终坚持用户中心主义与“生态、智慧、幸福”三大理念，结合社群运营持续深化幸福生活方式，以高品质产品力和服务力为驱动，打造城市幸福社区标杆。年内，项目A地块1#-17#楼喜获WELL健康建筑国际金级认证，社区获得WELL建筑标准铂金级认证。
　　（三）财务状况分析
　　报告期内，公司实现营业收入总额141,661.26万元，同比下降86.69%，其中房地产业务实现收入130,487.30万元，同比减少927,976.63万元，降幅87.67%。公司实现归属于上市公司股东净利润-105,463.15万元，同比减少39,539.69万元，减幅59.98%，扣除永续融资产品利息32,574.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-138,037.15万元，同比减少39,628.69万元，减幅40.27%。公司2024年度亏损主要系公司计提存货、其他应收款、预付账款等资产减值以及公司当期销售结转收入较少所致，随着市场逐步复苏，预计2025年销售及销售结转情况将有所好转。
　　报告期内，公司三项费用总计61,185.44万元，同比增加6,451.47万元，增幅11.79%。其中管理费用15,819.01万元，同比减少3,143.54万元，减幅16.58%，主要系继续缩减各项开支费用减少所致；销售费用11,488.62万元，同比减少8,804.79万元，减幅43.39%，主要系营业收入减少相应销售代理费、渠道费减少所致；财务费用33,877.81万元，同比增加18,399.80万元，增幅118.88%，主要系本期公司费用化借款利息增加所致。
　　报告期末，公司资产总额6,027,148.16万元，同比增加72,303.00万元，增幅1.21%，资产总额中存货期末余额4,474,079.68万元，占资产总额的74.23%，同比增加793,021.28万元，增幅21.54%，公司各项目资产质量良好。负债总额5,291,596.55万元，同比增加282,576.05万元，增幅5.64%，增幅主要系借款增加所致。随着项目的不断推进，公司各项目持续预售并实现结转，资金加速回笼，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额696,818.18万元，占负债总额13.17%，合同负债较去年期末增加306,762.59万元，增幅78.65%；本报告期末公司有息负债总计4,114,425.23万元，占负债总额77.75%，2024年度公司各类借款净增加282,335.94万元，增幅7.37%。公司控股股东借款期末余额3,198,945.59万元，占负债总额60.45%，占有息负债的77.75%。公司各项目预售资金将继续加快回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还各项到期款项。2024年12月31日，公司资产负债率87.80%，与年初相比增加3.68个百分点，公司整体经营稳定，规模有所扩大，资产与负债小幅增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道获取低成本资金，2024年度公司平均融资成本5.22%，同比下降0.53%。
　　报告期末，归属于上市公司股东的净资产641,907.61万元，剔除其他权益工具（永续融资产品）600,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产41,907.61万元，归属于上市公司普通股股东净资产同比减少142,350.61万元，减少系公司其他综合收益变动及公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。
　　报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流出621,116.25万元，同比增加188,539.62万元，增幅43.59%，其中销售商品、提供劳务收到的现金527,669.72万元，同比增加61,772.86万元，增幅13.26%；另外经营活动现金流出同比增加236,053.35万元，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加151,506.03万元，增幅20.75%，主要系本报告期房地产项目公司购买土地所致；缴纳的各项税费同比增加58,879.61万元，增幅40.98%。公司投资活动现金流量净额净流出为18,439.75万元，主要系公司本报告期追加无锡望愉投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为33,859.46万元，筹资活动现金净流量同比减少966,350.96万元，主要系偿还借款及利息支出增加所致。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　房地产行业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的企业和相关经济主体构成的产业，主要提供的产品和服务是商品房的投资开发、经营管理等。房地产行业因其综合性和产业关联性，在国民经济中扮演着重要角色，其发展对上下游产业链及整体经济有显著的带动作用。近年来，国家对土地、税收、信贷等领域均进行了政策优化，引导房地产企业探索新发展模式，促进房地产行业持续稳定健康发展。
　　2025年政府工作报告提出，“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。目前，我国国民经济持续稳定增长，人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场发展的原动力。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
　　近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
　　1、明晰的企业战略
　　明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。
　　2、先进的理念
　　公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
　　公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。
　　公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
　　智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。
　　除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
　　3、先发优势经验积累
　　公司在TOD开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点：
　　（1）多种结构转换方式及应用
　　为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
　　（2）减振降噪技术的研发和应用
　　在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个地铁物业中。
　　（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
　　在TOD开发中，公司长期对标现有东京、中国香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（UrbanCore）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。
　　4、优秀的财务融资能力
　　公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司成功发行2024年度第一期中期票据7亿元，期限3年，票面利率2.07%。
　　5、科学的运营管理模式
　　公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，为公司未来的发展保驾护航。
　　6、高效能的组织团队
　　公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，实现多维度考评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年，房地产行业处于调整与变革的关键阶段。自“9-26”中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，政策层面持续加大力度，积极因城施策，全力推动房地产行业回归平稳健康发展轨道。同年12月，中央政治局会议着重强调“稳住楼市”的重要性，随后召开的中央经济工作会议再次重申“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年房地产市场发展奠定基调，充分彰显了国家坚定稳定房地产市场的决心。
　　(二)公司发展战略
　　公司持续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业综合体开发运营的经验与技术积累，持续打造轨道物业开发经营核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的内涵，秉承用户中心主义，精细化打磨产品，以智慧城市和轨道科技加速发展，切实践行“轨道+土地”的一体两翼战略，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体，以地铁车辆段上盖综合开发消除车辆段孤立存在“城市伤疤”效应，在实现房地产开发经济价值的同时，对土地集约化利用做出重要贡献。
　　(三)经营计划
　　2025年公司将紧抓政策机遇，深入研究房地产新发展模式，在新形势中探索公司平稳可持续发展的路径，实现高质量开发与高品质服务的发展格局。主要做好以下几个方面的工作：
　　一是销售管理方面。系统整合价格策略、推盘策略、获客策略与成交策略，构建灵活高效的销售策略体系。以抢占销售先机为核心目标，将打造市场先发优势、建立对标优势作为关键路径，推动销售去化工作快速落地实施。
　　二是竣备交付方面。重点施行以交付为中心的全周期品质管控体系，全面推行以工地开放为主要形式的预交付机制。全力保障项目交付工作的顺利推进，确保交付品质符合高标准，提升客户满意度。同时，进一步夯实安全管理机制，加强安全风险管控，通过强化安全管理体系化建设、狠抓安全生产责任落实、定期开展安全检查等方式，不断提升安全管理水平，为公司稳定发展筑牢安全防线。
　　三是产品研发方面。秉持“好房子”的标准要求，围绕交通枢纽，全力打造集居住、商业、办公、文化、休闲为一体化的立体城市空间，满足居民“一站式”生活需求。同时，积极探索创新产品形态，不断优化服务模式，力求达成TOD产品从功能到体验的全方位突破与进阶式升级。
　　四是合规建设方面。全力推进合规管理组织机构的完善优化工作，持续深化公司合规体系建设，积极推动合规管理与内控管理深度融合，有序开展重大事项合规自查工作，全面提升公司合规运营水平，保障各项业务在合法合规的框架内实现稳健发展。
　　五是监管落实方面。严格遵循证监会、上交所等监管部门的规定要求，持续优化上市公司治理结构，精准把控信息披露质量，深化投资者关系管理工作，全方位提升公司合规运营水平，确保公司在资本市场的规范运作与稳健发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业受政策调整影响较大，如果公司在未来经营中未能及时、有效应对房地产调控政策的变化，并制定合理的经营策略，可能会面临一定的风险。
　　针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场变化，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
　　2、财务风险
　　房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。
　　针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，创新融资手段，确保资金链安全。
　　3、投资风险
　　公司投资的鄂尔多斯项目存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
　　针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
　　4、市场风险
　　房地产行业受消费者信心影响较大，市场的不确定性会让消费者的购买倾向下降，进而影响房地产市场的整体交易活力。
　　针对该项风险，公司将继续秉持“用户中心主义”，不断提升产品质量和服务水平，从购房者的核心需求出发，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。 收起▲