一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）房地产行业情况　　2024年上半年，房地产市场在宏观经济环境和政策调控的双重影响下，整体延续政策调整态势，旨在稳定市场、促进合理需求释放，推动房地产行业的健康发展。自4月起，中央政治局会议首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。与此同时，房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，进一步明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作需要解放思想、拓宽思路，同时也要稳妥把握、扎实推进”。各地纷纷跟进落地具体政策措施，从需求端来看，多地降低首付比例，下调贷款利率，放开限购资格；从供给端来看，地区政府合理安排土地供应规模和节奏，为房... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）房地产行业情况
　　2024年上半年，房地产市场在宏观经济环境和政策调控的双重影响下，整体延续政策调整态势，旨在稳定市场、促进合理需求释放，推动房地产行业的健康发展。自4月起，中央政治局会议首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。与此同时，房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，进一步明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作需要解放思想、拓宽思路，同时也要稳妥把握、扎实推进”。各地纷纷跟进落地具体政策措施，从需求端来看，多地降低首付比例，下调贷款利率，放开限购资格；从供给端来看，地区政府合理安排土地供应规模和节奏，为房地产企业提供合理的融资渠道，简化房地产项目的审批流程等。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。
　　根据国家统计局数据显示，2024年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%，其中，住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中，住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%，其中，住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，其中，住宅投资39,883亿元，下降10.4%。
　　（二）主营业务情况
　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
　　近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）公司经营情况
　　2024年上半年，公司始终坚持用户中心主义，回归用户价值，链接新观念、新产品、新用户，通过TOD模式探索更好的生活方式。作为城市运营服务商，公司顺应时代转型发展，聚焦用户社区营造，通过整合各方资源、深度客研并聚焦民生实事，共同营造新场景、新生活方式。报告期内，公司聚焦主业，强化独立价值塑造，各项工作稳步推进。2024年上半年实现签约销售额26.93亿元，回款额20.73亿元，新开工面积（全口径）18.23万平方米，竣工面积（全口径）17.90万平方米。公司始终坚持高标准、高品质交付，上半年按期交付愉樾天成B地块盖上住宅。
　　1、2024年上半年北京及环京各项目具体情况如下：
　　（1）北熙区：作为公司布局朝阳区的重点项目，上半年紧跟市场政策及竞品动态、推动区域配套落地发展，强化双轨大盘核心优势，加快落地区一二期产品去化，多措并举，保增量促转化。落地区精装样板间相继亮相、升级客户体验、助力落地区去化；社群主理人计划有序执行，凝聚北熙社群力。落地区一期住宅主体已全部封顶，二次结构全部完成，一期展示区景观、外立面、首层大堂、公区、精装样板间、工艺工法样板间有序推进中，项目二期5栋商品住宅楼主体结构施工，预计2024年四季度完成封顶。
　　（2）檀谷：一期商业自全面开街后，经过半年多的运营，檀谷已然成为京西山系微度假目的地。为业主和广大消费者带来兼具品质感和烟火气的生活氛围，市场影响力再获认可，商业经营实现新突破，檀谷转型成效逐渐凸显。上半年商街引进6家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳步提升，多家店铺斩获业内奖项；举办檀谷开山节、古典音乐节、靠山市集等20余场艺术文化活动，全面实现了运营能力和市场影响力的破圈提升。日臻完善自营商业产品，联手单向空间、Joyland乐园打造的京投发展首家自营酒店运营状况良好，市场好评率98.98%，完善檀谷生态闭环；全面升级了邻里中心服务和环境，打造结合社区食堂、健身房、邻里社交场的复合空间，实现对业主幸福生活的承诺，构建用户型居住社区。
　　随着项目商业氛围和市场知名度的提升，市区各级领导多次考察调研檀谷。2024年上半年檀谷小镇作为微度假新地标登上《新闻联播》，多次获得央视新闻频道《新闻直播间》关注，获得《北京日报》、北京卫视、《新京报》等20余家主流媒体100余次报道，成为主流媒体多次推荐的文旅目的地，总曝光量破亿。同时，檀谷作为非标商业典型新样本，斩获万商俱乐部“最具影响力在营非标项目”、中国商场价值榜“非标商业设计力大奖”、赢商网“年度商业地产创新推动潮企业”、“金坐标”奖，联商网“星商业项目”等多项业内大奖。
　　（3）森与天成：2024年上半年项目建设正常推进，盖上主体结构已完成封顶，基于区域过往高效的运作经验，项目密切关注市场动态，积极拓展客户群体；产品品质方面严格把控过程建造环节，力求精益求精。上半年，森与天成紧抓政策契机，强化低密洋房价值输出及森系生活方式营造在区域内的口碑持续提升，市场关注度不断增高。
　　（4）岚山：作为公司位于海淀区的远端站点TOD项目，上半年咽喉区办公楼建设工作有序推进；通过全面市场调研及精准定位，有效完成车位及仓储去化工作，快速启动属地剩余安置房源签约及剩余房源市场销售；紧盯利好政策，积极探寻咽喉区商办产品的多元化销售模式。
　　（5）北京公园悦府：公司在昌平区深耕十年的集住宅、商业、办公、教育、公园为一体的TOD综合体项目，小站公园作为区域精品站点商业样板BS2/3组团即将建设完成，招商工作有序推进；商办楼BS4/5/6/8组团均进入主体结构施工，顺利完成定制楼的回款。
　　2、2024年上半年无锡项目具体情况如下：
　　愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2024年通过深度社区营造、社群孵化、服务创新赋能以及差异化营销渗透，打造高质量、可持续、有特色的情感利益共同体，为幸福社区的长期有序运营夯实基础。2024年上半年，项目二期住宅实现高品质、里程碑式交付在客户及行业端获得好评，商办酒店及中轴公园工程进度平稳推进，四期住宅结合市场情况弹性运营，项目始终坚持用户中心主义与“生态、智慧、幸福”三大理念，结合社群运营持续深化幸福生活方式，以高品质产品力和服务力为驱动，打造城市幸福社区标杆。
　　（二）财务状况分析
　　2024年上半年公司实现营业收入56,569.88万元，较上年同期减少930,050.83万元，减幅94.27%，其中房地产销售结转实现收入52,087.00万元，减少主要系公司在建项目开发周期及工程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减小。
　　报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-14,263.41万元，扣除永续融资产品利息16,198万元，归属于上市公司普通股股东净利润-30,461.41万元。公司三项费用总计25,293.77万元，较上年同期27,059.69万元，减少1,765.92万元，其中管理费用8,026.80万元，较上年同期减少561.59万元，主要系公司缩减各项开支；销售费用4,683.73万元，较上年同期减少6,753.38万元，主要系销售结转额下降；财务费用12,583.23万元，较上年同期增加5,549.05万元，主要系费用化借款增加。
　　本报告期末，公司资产总额6,000,564.82万元，较期初增加45,719.66万元，变化不大。资产总额中存货期末余额4,521,230.01万元，占资产总额的75.35%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目等项目，资产质量良好。公司负债总额5,093,405.33万元，较上年同期增加84,384.83万元，负债总额中合同负债期末余额517,284.11万元，占负债总额的10.16%。
　　截至2024年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为3,156,458.74万元，占负债总额61.97%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率84.88%，较期初变化不大。
　　本报告期公司经营活动现金净流量为净流出794,540.91万元，净流出主要系支付地价款等；本报告期公司筹资活动现金净流出11,649.42万元；投资活动现金净流出10,999.56万元，主要系增加公司向无锡望愉支付增资款。
　　（三）房地产业务主要经营数据
　　1、报告期内房地产储备情况
　　2、北京市朝阳区项目为该项目的A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。
　　2、报告期内房地产开发投资情况
　　2、若丘为获取开工证的6016地块；
　　3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。
　　3、报告期内销售面积情况
　　2、已售面积为2024年1-6月签约销售面积。

　　三、风险因素
　　1、政策风险
　　房地产行业受政策调整影响较大，近年来各地政府陆续出台了房地产支持政策，但其作用于市场仍需较长时间。
　　针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，谨慎拿地，合理扩张，同时强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
　　2、财务风险
　　房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。
　　针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，创新融资手段，确保资金链安全。
　　3、投资风险
　　公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
　　针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
　　4、市场风险
　　房地产行业受消费者信心影响较大，消费者信心的不足会导致市场风险的产生。首先，消费者信心不足会导致购买力下降，市场的不确定性会让消费者的购买倾向下降，进而影响房地产市场的整体交易活力。
　　针对该项风险，公司将继续秉持“用户中心主义”，不断提升产品质量和服务水平，满足消费者需求，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
　　1、明晰的企业战略
　　明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。
　　2、先进的理念
　　公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
　　公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。
　　公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
　　智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。
　　除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，在檀谷商街引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
　　3、先发优势经验积累
　　公司进入TOD开发领域较早，深耕多年积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点：
　　（1）多种结构转换方式及应用
　　为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
　　（2）减振降噪技术的研发和应用
　　在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个轨道物业中。
　　（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
　　在TOD开发中，公司长期对标东京、香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（Urban Core）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。
　　4、优秀的财务融资能力
　　公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。上半年，公司有序推动大股东委贷降息工作，并着手启动新一期公司债和中期票据注册工作。
　　5、科学的运营管理模式
　　当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。
　　6、高效能的组织团队
　　公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，实现多维度考评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）宏观市场环境
　　1、宏观政策概况
　　2023年，多重困难挑战交织叠加，全国经济波浪式发展、曲折式前进，中央统筹稳增长和增后劲，加大宏观调控力度，全年经济运行呈现前低中高后稳态势。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策。房地产市场供求关系发生重大变化，从需求端来看，降低首付、降低贷款利率、认房不认贷放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持刚性和改善性住房需求，助力购房需求释放；从供给端来看，续期“金融十六条”“三个不低于”“房企白名单”、优化预售资金监管等纾困措施相继提出，缓解房地产企业资金... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）宏观市场环境
　　1、宏观政策概况
　　2023年，多重困难挑战交织叠加，全国经济波浪式发展、曲折式前进，中央统筹稳增长和增后劲，加大宏观调控力度，全年经济运行呈现前低中高后稳态势。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策。房地产市场供求关系发生重大变化，从需求端来看，降低首付、降低贷款利率、认房不认贷放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持刚性和改善性住房需求，助力购房需求释放；从供给端来看，续期“金融十六条”“三个不低于”“房企白名单”、优化预售资金监管等纾困措施相继提出，缓解房地产企业资金压力，扎实抓好“保交楼、保民生、保稳定”工作，支持房地产企业合理融资需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。
　　2、房地产行业数据概况
　　根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发企业新开工面积95,376万平方米,同比下降20.4%，创十六年新低，其中住宅新开工面积69,286万平方米，同比下降20.9%；房屋竣工面积99,831万平方米，同比增长17.0%，其中住宅竣工面积72,433万平方米，同比增长17.2%；新建商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%，创十一年新低，其中住宅销售面积同比下降8.2%；商品房销售额116,622亿元，同比下降6.5%，创七年新低，其中住宅销售额102,990亿元，同比下降6.0%；全年房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%，创六年新低，其中住宅投资83,820亿元，同比下降9.3%。
　　3、重点关注区域
　　1）北京
　　在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，北京市出台多条楼市新政，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，对特定区域、特定项目、特定人群精准施策，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，楼市表现不及预期，复苏动能不足。根据北京市统计局数据显示，2023年全年房屋施工面积12,531万平方米，同比下降6.0%，其中本年新开工面积1,257万平方米，同比下降29.2%，新开工住宅面积715万平方米，同比下降26.9%；全年房屋竣工面积2,042万平方米，同比增长5.4%，其中住宅面积1,136万平方米，同比增长3.6%；全年商品房销售面积1,123万平方米，同比增长7.9%，其中住宅面积811万平方米，同比增长9.3%；年末商品房待售面积2,950万平方米，同比增长12.7%，其中住宅面积1,064万平方米，同比增长24.5%。
　　根据CRIC研究中心数据显示，2023年北京市商品房成交面积1,113万平方米，同比增长5.2%，其中商品住宅成交面积668万平方米，同比下降2.2%；商品房成交金额4,464亿元，同比增长5.6%，其中商品住宅成交金额3,913亿元，同比增长5.5%。
　　2）无锡
　　在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，无锡市全面解除限购、限价政策，以“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度呈“前稳后松”特点。全年政策出台力度较大，在供需两端一方面支持地产企业健康经营，一方面满足刚需及改善性住房需求，放开限购、认房不认贷等政策助力改善市场预期。在相对宽松的政策刺激下，全年楼市先扬后抑、回暖有限，依旧处于低迷状态。根据无锡市统计局数据显示，2023年全年房地产开发投资1,264亿元，同比下降8.9%；商品房施工面积5,003万平方米，同比下降11.4%；竣工面积838万平方米，同比下降13.2%。
　　根据CRIC研究中心数据显示，2023年无锡市商品房成交面积350万平方米,同比下降15.8%，其中商品住宅成交面积260万平方米，同比下降17.9%；商品房成交金额703亿元，同比下降21.5%，其中商品住宅成交金额599亿元，同比下降19.7%。
　　（二）公司经营情况
　　2023年，在行业市场持续下行、经济压力加大的背景下，公司坚持聚焦TOD主业，植根北京，紧抓区域高能板块优势资源地块，以防风险为底线，安全生产形势总体平稳。围绕用户中心主义，以客户所需为根本出发点，积极应对市场变化，提升产品品质和服务质量，探索创新模式，不断适应新的发展环境，基础能力进一步提升，以高品质产品和服务提高客户粘性和品牌美誉。探索构建创新型商业营造模式，打造活力商业聚落，以原创业态、首店商业、地标商业等形式助力公司品牌传播，提升商业招商管理、运营管理和资源导入能力。报告期内，受内外部多重复杂因素影响，公司出现了首次亏损，但是公司上下一心，全年顶住压力、克服困难，实现销售额逆势增长并圆满完成了历史新高的交付任务，各项工作取得的成绩来之不易,全年实现签约销售额82.80亿元，同比增长84.70%，回款额60.14亿元，同比下降6.35%；新开工面积（权益）26.73万平方米，竣工面积（权益）27.67万平方米。公司始终坚持高标准、高品质交付，计划项目全部实现按期交付，全年完成岚山、臻御府、檀谷、愉樾天成、倬郡等5个项目交付，交付套数创历史新高，交付率达到95%，其中北京项目交付率达到99.50%。
　　1、2023年公司北京及环京各项目具体情况如下：
　　（1）北熙区：作为公司布局朝阳区东坝板块的重点项目，面对区域内竞争红海，新入市项目产品全面迭代升级，在价格、产品、附加值、综合品质等多重竞争压力下，2023年北熙区成为朝阳区住宅成交套数、面积、金额Top1（天朗房研网），项目年度总体满意度提升至领先行业均值。项目一期7栋商品住宅楼全部楼栋主体结构封顶，实现了签约回款双达标。项目二期顺利开工，通过二期精装提配增加市场竞争力，样板间改造体验升级。同时，紧跟市场风向紧抓政策窗口快速抢收，持续实践用户中心主义，社群主理人活动贯穿全年，持续构建超体大盘的可持续成长性。随着区域配套建设加速，项目同步推进盖上绿谷商业街区品牌落位及示范区营造准备，持续赋能TOD超体大盘社区的丰盛生活方式体验升级。在中指研究院发布的2023年年度榜单中，北熙区位列中国城市典型样本项目Top10，同时入选中国TOD综合体标杆项目Top5。
　　（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，檀谷成为一个包括公园商业、优质配套教育、高品质住区等元素在内的生活方式市镇，带动区域发展，实现了较大的价值提升，成为北京市最具活力的网红打卡地之一。截至2023年底，檀谷商圈有超过30家高品质商业品牌开业，其中3家全国首店、7家北京首店，10家区域首店。持续运营优质内容，带动经营良性循环，全年举办艺术文化活动数十场，在自媒体平台自传播总曝光量达到亿+，成为官媒多次推荐的旅游目的地，也逐步成为热门影视拍摄地和明星综艺取景地。以创新型生态模式带动住宅销售，在经受住了百年暴雨考验的同时，年内实现销售额翻番、批次精装顺利交付、设计师酒店开业，取得了良好的市场反响。获得TIMEOUT北京新生活大赏“年度创新商业地标”，并被北京市商业联合会评为“2023年度北京十大商业品牌-商业新秀奖”。
　　（3）森与天成：作为公司深耕丰台区的又一TOD项目，首次实现了项目拿地至首批预售证获取用时百天，及时研判市场动向，合理筹划营销节奏，年内实现全面开工。在中指研究院发布的2023年年度榜单中，森与天成位列中国楼盘产品力标杆项目Top5。
　　（4）岚山：作为公司在海淀区远端站点的TOD项目，公司以优异的质量实现住宅全面交付，赢得了用户口碑，并按照“智慧工地应用示范工程”标准推进项目后续建设。项目北三排、南三排及咽喉区分别获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“北京市年度结构长城杯”奖项，同时完成了国内首次咽喉区建筑结构震振双控技术实验，对于支持城市TOD开发具有重要意义。
　　（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，年内BS2/3组团内、外装处于施工收官阶段，招商工作有序推进；BS4/5/6/8组团完成基坑工程，进入基础结构施工阶段，临近地铁主线施工条件极限压缩，施工难度极大，安全施工的同时保证地铁正常运营。
　　（6）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，年初二期住宅完成509套交付。年内配合政府交付回迁住宅156套。
　　（7）倬郡：作为环京商业办公项目，4月、6月实现两批次精装交付，取得良好的业主反馈；年内完成10#楼精装，进一步提升客户体验感。
　　（8）若丘：作为公司在门头沟区潭柘寺镇板块持续深耕的参股项目，股东联合操盘持续运营。11月样板间顺利完工，项目以全新姿态亮相市场，一期部分楼栋结构封顶，为交付奠定坚实基础。
　　2、无锡项目2023年具体情况如下：
　　愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2023年面对市场竞争加剧、竞品打折降价、客户分流严重的大环境，通过深度价值营造、差异化营销、价值观营销，成为引领锡城全新生活方式的代表项目，2023年愉樾天成项目成为经济开发区成交金额Top1（CRIC数据）。2023年，项目一期住宅如期交付、二期实景示范区落成、商业酒店及中轴公园工程进度平稳推进、四期住宅正式开工，随着城市生态定位和品牌地位的持续提升，持续加大投入，完美赋能TOD的迭代升级以及城市幸福社区标杆的营造。
　　（三）财务状况分析
　　报告期内，公司实现营业收入1,064,112.84万元，同比增加91.65%，其中房地产业务实现收入1,058,463.93万元，较上年同期增加507,786.15万元，增幅92.21%。公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，实现归属于上市公司股东净利润-65,923.46万元，较上年同期减少86,142.89万元，减幅426.04%，扣除永续融资产品利息32,485.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-98,408.46万元，较上年同期减少86,142.89万元，减幅702.31%，公司2023年度亏损主要系交付结利的项目基本是限竞房，毛利率较低，同时受土地增值税清算影响，计提土地增值税以及公司2023年度计提资产减值损失所致。
　　报告期内，公司三项费用总计54,733.97万元，较上年同期增加15,843.97万元，增幅40.74%，其中管理费用18,962.55万元，较上年同期增加2,220.11万元，增幅13.26%；销售费用20,293.41万元，较上年同期增加4,225.60万元，增幅26.30%，主要系收入增加，代理渠道费、广告宣传费增加所致；财务费用15,478.01万元，较上年同期增加9,398.27万元，增幅154.58%，主要系本期公司融资规模增加及部分项目公司完工停止资本化利息所致。
　　报告期末，公司资产总额5,954,845.16万元，较去年期末增加473,537.67万元，增幅8.64%，资产总额中存货期末余额3,681,058.40万元，占资产总额的61.82%，较去年期末减少65,058.21万元，减幅1.74%，公司各项目资产质量良好。负债总额5,009,020.50万元，较年初相比增加615,228.45万元，增幅14.00%。随着建设进度的推进，公司各项目持续预售并实现结转，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额390,055.59万元，占负债总额7.79%，合同负债较去年期末减少635,609.75万元，减幅61.97%；本报告期末公司有息负债总计3,832,089.29万元，占负债总额76.50%，2023年度公司各类借款净增加1,302,528.56万元，增幅51.49%。公司控股股东借款期末余额3,041,900.00万元，占负债总额60.73%，占有息负债的79.38%。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还各项到期款项。
　　截至2023年12月31日，公司资产负债率84.12%，与年初相比增加3.96个百分点，公司处于发展期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道较低成本获取优质资金，2023年度公司借款综合资金成本5.75%，较上年同期减少0.15%。
　　报告期末，归属于上市公司股东的净资产784,258.22万元，剔除其他权益工具（永续融资产品）600,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产184,258.22万元,归属于上市公司普通股股东净资产减少103,320.49万元,减少系公司其他综合收益变动及公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。
　　报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流出432,576.64万元，较上年同期减少402,807.70万元，减幅48.22%，其中销售商品、提供劳务收到的现金465,896.86万元，较上年同期增加16,052.06万元，增幅3.57%；经营活动现金流出较上年同期减少373,770.09，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期减少427,472.96万元，减幅36.93%，主要系本报告期新设房地产项目公司购买土地所致；缴纳的各项税费较上年同期增加63,264.44万元，增幅78.68%。公司投资活动现金流量净额净流入为39,803.14万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为1,000,210.42万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加326,011.28万元，增加主要原因系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期增加。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　房地产行业对国计民生、国民经济具有重要作用。宏观经济对我国房地产行业具有深远的影响。2023年全国房地产市场供求关系发生重要变化，房企在产品和服务上的竞争进一步加剧，房地产行业深度调整，进入新、旧模式交替之年，房地产企业进入优胜劣汰、两极分化阶段。政策端实施因城施策，以促进房地产行业良性循环和健康发展为目标，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，房地产供需两端均有利好政策陆续出台，但是政策影响周期较短，整体效果不明显，居民购房信心恢复较为缓慢，房地产市场整体进入低位运行阶段。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。
　　近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
　　1、明晰的企业战略
　　明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。
　　2、先进的理念
　　公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
　　公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。
　　公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
　　智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。
　　除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
　　3、先发优势经验积累
　　公司进入TOD开发领域较早，深耕多年积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点：
　　（1）多种结构转换方式及应用
　　为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。
　　（2）减振降噪技术的研发和应用
　　在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个地铁物业中。2023年12月15日，京投发展参与的《既有运行地铁停车库上盖区综合开发群体装配式建筑关键施工技术研究与应用》课题，被科技成果评价委员会认定为“成果整体达到国际先进水平”。
　　（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
　　在TOD开发中，公司长期对标东京、香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（UrbanCore）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。
　　4、优秀的财务融资能力
　　公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司于2023年8月公开发行公司债20亿元，期限3年，票面利率3.07%。
　　5、科学的运营管理模式
　　当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。
　　6、高效能的组织团队
　　公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，实现多维度考评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年，全国坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，加大宏观调控力度，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。房地产市场困难与希望同在、机遇与挑战并存，要更加清晰的认识市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚改和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　一是政策环境持续优化，在政策层面加大对房地产市场的支持力度。通过调整限购、限售等政策，降低房贷利率，提高公积金贷款额度等手段，减轻购房者负担，进一步激活市场需求；
　　二是投资增速放缓，一方面企业自身新增投资意愿下降；另一方面，融资环境存在不确定性，企业资金压力较大，也制约了投资的增长；
　　三是销售市场呈现分化态势，一二线城市与其他城市在商品房销售量上的差距呈进一步扩大趋势；
　　四是土地市场有所调整，2023年全国土地市场成交规模和溢价率均有所下降。同时，土地价格也呈现出稳中有降的趋势。这反映出土地市场正在逐步回归理性，企业拿地更加谨慎。
　　(二)公司发展战略
　　2024年，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业综合体开发运营的经验与技术积累，打造轨道物业开发经营核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的内涵；秉承用户中心主义，精细化打磨产品，以智慧城市和轨道科技加速发展，切实践行“轨道+土地”的一体两翼战略，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体；以地铁车辆段上盖综合开发消除车辆段孤立存在“城市伤疤”效应，在实现房地产开发经济价值的同时，对土地集约化利用做出了重要贡献。
　　(三)经营计划
　　2024年公司将主要做好以下几个方面的工作：
　　一是夯实安全管理，强化体系建设。2024年，公司将认真贯彻相关安全管理要求，以“零事故”为工作目标，“人防为主，技防为辅”，以风险控制为核心，以大频次渗透性的坚持管理为主要手段，以制度执行为保障，以责任落实为关键，以相关方管理为支撑，进一步夯实安全管理机制，重视各业务条线安全风险管控，强化分级管理，有效控制重大风险，不断提升安全管理水平，为公司的稳定发展保驾护航；
　　二是坚持用户中心主义，深度践行公司战略。公司将继续以用户主义为中心，从资源分配角度转向用户角度，持续升级组织架构、流程体系、人力资源、产品业务的各种能力，从守节阶段艰难地向提质阶段迈步，在前期介入、审图为先和样板带路的三重保障下，保证交付品质，实现品牌和客户口碑双赢。
　　三是经营结果导向，力争实现高质量稳增长。公司在2024年将持续关注市场信息，把握市场脉搏，以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，“抓回款、去库存、降成本、提效率”，以销定产，合理筹划营销节奏，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹；
　　四是持续商业创新，打造新场景新内容，2024年公司将依托檀谷项目，加强夯实已开业商街的运营管理，优化公共空间场景体验，广泛联系团建资源与企业客户，力争实现业绩和口碑的全面提升。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业受政策调整影响较大，近年来各地政府陆续出台了房地产支持政策，但其作用于市场仍需较长时间。
　　针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，谨慎拿地，合理扩张，同时强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
　　2、财务风险
　　房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。
　　针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，创新融资手段，确保资金链安全。
　　3、投资风险
　　公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
　　针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
　　4、市场风险
　　房地产行业受消费者信心影响较大，消费者信心的不足会导致市场风险的产生。首先，消费者信心不足会导致购买力下降，市场的不确定性会让消费者的购买倾向下降，进而影响房地产市场的整体交易活力。
　　针对该项风险，公司将继续秉持“用户中心主义”，不断提升产品质量和服务水平，满足消费者需求，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）房地产行业情况
　　2023年上半年，全国层面房地产政策整体延续宽松基调但力度有限，土地市场计划供应量止升转降，宅地“缩水”较为严重。城市政策调整以因城施策为导向，坚持一城一策、精准施策。在《政府工作报告》中提出，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”从供给端来看，做好房地产领域风险防范，改善资产负债状况成为主要任务，同时扎实做好保交楼稳民生各项工作。从需求端来看，继续因城施策，支持刚性和改善性住房需求，通... 查看全部▼

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）房地产行业情况
　　2023年上半年，全国层面房地产政策整体延续宽松基调但力度有限，土地市场计划供应量止升转降，宅地“缩水”较为严重。城市政策调整以因城施策为导向，坚持一城一策、精准施策。在《政府工作报告》中提出，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”从供给端来看，做好房地产领域风险防范，改善资产负债状况成为主要任务，同时扎实做好保交楼稳民生各项工作。从需求端来看，继续因城施策，支持刚性和改善性住房需求，通过公积金支持、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例、调整房贷利率以及出台带押过户等政策调控方式，进一步提振市场信心。
　　根据国家统计局数据显示，2023年1-6月房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%，其中住宅施工面积557,083万平方米，同比下降6.9%；房屋新开工面积49,880万平方米，同比下降24.3%，其中住宅新开工面积36,340万平方米，同比下降24.9%；房屋竣工面积33,904万平方米，同比增长19.0%，其中住宅竣工面积24,604万平方米，同比增长18.5%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积51,592.34万平方米，同比下降2.8%；商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额56,638.58亿元，同比增长3.7%。
　　（二）主营业务情况
　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总额的99.74%。
　　近年来，公司始终聚焦TOD轨道物业开发。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、地铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，十余年间，公司陆续投资开发了北京公园悦府、西华府、琨御府、岚山、北熙区以及无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超300万平方米。未来公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）公司经营情况
　　2023年上半年，公司锚定“植根北京、茂盛全国”的发展战略目标，始终坚持以用户为中心，坚守品质责任，持续为用户提供优质的产品与服务，为城市美好未来赋能；升级场景营造与内容链接，形成更高能级城市生活方式试验场，对高质量发展的探索从未止步；继续发挥TOD轨道物业开发优势，用心用情服务客户、精益求精打磨产品，以产品进阶、管理提升、价值创造等多维提升推进高质量发展，践行企业社会责任。
　　报告期内，公司经营状况较好。在销售回款方面，公司以“库存减量”为原则，采用“全面抢进”的销售策略，上半年实现签约销售额40.09亿元，回款额29.23亿元；在项目建设方面，公司积极响应国家政策号召，全面推进建设目标的实现，上半年实现新开工（非权益）面积25.74万平方米，竣工（非权益）面积54.83万平方米；在项目投拓方面，公司紧跟区域发展规划，加强地块研究与市场研判，上半年公司以联合体的方式获取北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块R2二类居住用地、A334托幼用地项目使用权，新增土地储备12.55万平方米。
　　2023年上半年公司北京及环京各项目具体情况如下：
　　（1）北熙区：作为公司布局东坝板块的重点项目，打造北京城规融合、低碳宜居的综合社区，一期工程建设克服困难按计划正常推进，部分楼栋实现正负零；5月取得二期施工许可证并实现开工；抢抓市场窗口期，通过产品体验升级、品牌资源跨界联动、业主社群活动等多种举措加速一期去化并适时推出二期，保持项目热销势头；根据北京天朗数据统计，本项目取得6月朝阳区普宅网签金额榜首及上半年朝阳区普宅网签金额排名第二的销售业绩。
　　（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，持续运营“檀谷慢闪公园”营造镇域生活方式，打造北京「山系慢生活」微度假目的地；招商开业工作顺利推进，新签约Frienday全国旗舰店、米其林星厨段誉首个素餐品牌青岚肆、北京咖啡热门榜甲板DECK咖啡、超级植物、CryingCenter北京首店等；新开业单向空间书店（登顶北京书店音像榜）、十三邀小酒馆、老吉堂上海本帮菜（米其林餐厅）、Frienday骑行空间、十月内从良川菜、赤耳-福安财精酿啤酒&西餐、丽卡宠物空间、洛嘉儿童自然探索中心等多家品牌，檀谷商业已进入常态化管理和运营，并开始向公司重点项目赋能；C5地块部分园林升级，住宅产品实现交付目标。
　　（3）岚山：作为公司在海淀区远端站点的TOD智慧生态圈4.0项目，住宅部分如期实现规模品质交付；咽喉区办公产品完成主体结构封顶，持续平稳推进，打造TOD生态社区的区域典范。
　　（4）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，BS2/3组团进入外立面装修阶段；BS4568组团完成基坑工程桩施工，进入土方开挖阶段，工程建设正常推进。
　　（5）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，1月二批次住宅产品实现交付目标。
　　（6）倬郡：作为公司环京的商业办公项目，完成区域园林提升，4月和6月分两批次实现交付目标。
　　（7）若丘：作为公司在门头沟区檀谷板块持续深耕的项目，3月按期取得商业施工许可证，正在进行一期地下结构施工阶段。
　　无锡项目2023年上半年具体情况如下：
　　愉樾天成：作为公司在无锡的车辆段上盖高端社区，坚持以用户为中心的价值观营销，结合社群持续运营来深化幸福生活方式，在无锡经济开发区形成持续的热销局面。根据克而瑞统计，项目位列无锡市2023年1-6月上半年度住宅销售网签金额经济开发区域第一名。报告期内，一期住宅于3月底如期竣工和平稳交付，商业和酒店主体结构分别于1月和5月实现主体封顶，二期住宅工程进度正常平稳推进，四期住宅于2月取得全部施工证并正式开工，中轴配套于5月份取得第一张施工证并正式开工。项目持续推进生态、智慧、幸福三大主题落位及深化诠释，打造TOD国际幸福社区的蓝本。
　　（二）财务状况分析
　　2023年上半年公司实现营业收入986,620.70万元，较上年同期增加865,853.60万元，增幅716.96%，其中房地产销售结转实现收入984,072.15万元。报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润17,427.53万元，扣除永续融资产品利息16,109.00万元，归属于上市公司普通股股东净利润1,318.53万元。公司三项费用总计27,059.69万元，较上年同期增加13,335.24万元，增幅97.16%。其中，销售费用11,437.12万元，较上年同期增加5,986.27万元，主要系收入增加，结转代理费及渠道费增加；财务费用7,034.18万元，较上年同期增加6,517.06万元，主要系对合营公司利息收入减少所致；管理费用8,588.39万元，较上年同期增加831.91万元，主要系部分项目竣备人力成本费用化及人员优化辞退补偿增加所致。
　　本报告期末，公司资产总额4,665,230.13万元，较期初减少816,077.36万元，主要系销售结转存货减少所致。资产总额中存货期末余额3,079,434.86万元，占资产总额的66.01%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目等项目，资产质量良好。公司负债总额3,568,131.25万元，较上年同期减少825,660.80万元，减幅18.79%，负债总额中合同负债期末余额205,837.98万元，占负债总额的5.77%。截至2023年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为1,846,227.36万元，占负债总额51.74%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率76.48%，较期初有所降低，主要系项目交付存货减少，合同负债下降所致。
　　本报告期公司经营活动现金净流量为净流出163,107.15万元，净流出主要系支付工程款等；本报告期公司筹资活动现金净流量为净流入38,321.27万元，净流入主要系新增金融机构借款。
　　（三）房地产业务主要经营数据
　　1、报告期内房地产储备情况
　　2、无锡市经开区项目为该项目的C地块，宗地编号分别为XDG-2019-55，截至报告期末尚未开工建设。
　　3、北京市朝阳区项目为该项目的A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。
　　4、2023年6月20日，公司以联合体的方式获取了北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块R2二类居住用地、A334托幼用地项目的土地使用权，截至报告期末尚未开工建设。
　　5、2023年6月20日，公司联合保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称“保利北京地产”）成功竞得北京市朝阳区东坝北西区1102-B006地块及1102-C012地块。根据公司与保利北京地产签署的《朝阳区东坝1102-8006地块、1102-C012地块两宗地联合竞买合作框架协议》有关条款，经公司内部研究后，不参与两宗地的后续开发，并于6月27日发出《关于退出朝阳区东坝1102-8006地块、1102-C012地块两宗地合作开发的函》。
　　2、报告期内房地产开发投资情况
　　2、若丘为获取开工证的6016地块
　　3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。
　　3、报告期内销售情况
　　2、已售面积为2023年1-6月签约销售面积。

　　三、可能面对的风险
　　1、政策风险
　　从目前来看，在中央“房住不炒”的主基调影响下，各地区仍将继续出台房地产相关政策，完善自身调控政策法规体系。
　　针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，谨慎拿地，合理扩张，同时强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。
　　2、财务风险
　　房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台，房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。
　　针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，多种方式融资，确保资金链安全。
　　3、投资风险
　　公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
　　针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：
　　1、清晰的企业战略
　　清晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，持续开拓全国市场。明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司集中优势资源投入到北京TOD轨道物业项目的开发中，取得了不错的成绩。
　　2、先进的开发理念
　　公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道交通开发为导向，以智慧科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
　　公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。
　　公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理地进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。
　　智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。
　　3、优秀的融资能力
　　公司一方面加快去化和项目周转，保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。
　　4、高效的运营管理
　　当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。
　　5、精益的组织团队
　　公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，最终打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。 收起▲